¿Cuánto cuesta la asesoría inicial con Óscar Miranda Abogado?

La asesoría inicial tiene un costo desde $2,000 MXN, y se acredita a los honorarios si el cliente contrata su caso con el despacho. En esta consulta se analiza el caso, se identifican las rutas legales viables y se estiman tiempos y honorarios.

¿Puedo pagar los honorarios en partes?

Sí, según el caso. Existen esquemas de pago flexibles — por etapa procesal o en parcialidades — que se definen en la asesoría inicial de acuerdo con la complejidad y duración del asunto. La modalidad acordada queda por escrito desde el inicio.

¿Qué pasa si mi caso no conviene pelearlo?

Se le dice al cliente de frente. Si iniciar un juicio no conviene por costos, tiempos o probabilidad de éxito, la asesoría lo indica con claridad y, cuando existe, se propone una alternativa: negociación, convenio o medidas preventivas. El despacho no inicia juicios que no convienen al cliente.

¿En qué áreas del derecho trabajan?

El despacho atiende: Derecho Penal, Derecho Familiar (divorcios, custodia, pensiones), Derecho Civil, Derecho Mercantil, Derecho Corporativo, Derecho Fiscal (SAT, predial), Migratorio y Registro de Marcas ante el IMPI.

¿Atienden solo en CDMX o también en otros estados?

El despacho tiene sede en la Ciudad de México (San Miguel Chapultepec, Alcaldía Miguel Hidalgo) y atiende casos en toda la República Mexicana a través de una red de abogados asociados.

¿Cómo puedo agendar una cita?

La forma más rápida es escribir por WhatsApp al +52 55 8667 8490 — el despacho responde el mismo día en horario hábil. También se puede enviar un mensaje desde la sección de contacto del sitio. Horario de atención: lunes a viernes de 9:00 a 21:00 horas.

¿Cuál es la cédula profesional del Lic. Óscar Miranda?

La cédula profesional del Lic. Óscar Simón Miranda González es 13195234, verificable en el Registro Nacional de Profesionistas de la SEP en cedulaprofesional.sep.gob.mx.

¿Qué documentos debo llevar a la primera asesoría?

En general: identificación oficial y cualquier documento relacionado con el caso (contratos, notificaciones, actas, resoluciones). No es indispensable tenerlos todos — con los hechos relevantes es suficiente para la primera consulta.

¿Cuántos años se necesitan para la usucapión en la CDMX?

Depende de cómo se posee. El artículo 1152 del Código Civil aplicable en la Ciudad de México fija cinco años cuando se posee en concepto de propietario, con buena fe, de forma pacífica, continua y pública; cinco años cuando hay inscripción de posesión, y diez años cuando la posesión es de mala fe. Si la posesión se adquirió con violencia, el plazo es de diez años contados desde que cesó (art. 1154). Los plazos de buena y mala fe aumentan una tercera parte si alguien demuestra que la casa estuvo deshabitada la mayor parte del tiempo por falta de reparaciones: quedan en 6 años 8 meses y 13 años 4 meses.

¿Qué es la buena fe en la usucapión?

Es poseedor de buena fe quien entra a poseer con un título suficiente, o quien ignora los vicios de su título (art. 806). El título es la causa de la posesión: un contrato privado de compraventa, una cesión de derechos, una donación. Quien entra sin título, o sabiendo que su título no vale, es poseedor de mala fe. La buena fe se presume (art. 807), pero desde el 21 de noviembre de 2025 el mismo artículo 806 presume la mala fe cuando la posesión deriva de un acto simulado, de un título que el poseedor sabía o debía saber inválido, o de una escritura que no se inscribió para obtener un beneficio indebido o perjudicar a un tercero.

¿Se puede usucapir una casa alquilada?

No mientras se posea como inquilino. Solo la posesión en concepto de dueño produce la prescripción (art. 826) y se presume que se sigue poseyendo en el mismo concepto en que se entró (art. 827). El arrendatario, el comodatario y quien vive en el inmueble con permiso del dueño no están en camino a la usucapión, por muchos años que pasen. La prescripción solo empezaría a correr si la causa de la posesión cambia de forma demostrable (art. 1139), y dejar de pagar la renta no basta.

¿Qué detiene o reinicia el plazo de la usucapión?

El artículo 1168 enumera tres causas de interrupción: que el poseedor sea privado de la posesión por más de un año; que el dueño lo demande y la demanda le sea notificada, salvo que después se desista o su demanda sea desestimada; y que el poseedor reconozca, de palabra, por escrito o con hechos indudables, el derecho del dueño. La interrupción inutiliza todo el tiempo corrido antes (art. 1175). Además, la prescripción no corre entre cónyuges ni entre copropietarios respecto del bien común (art. 1167).

¿La usucapión paga impuestos?

Sí, y es lo que casi nadie explica. Para el ISR, la adquisición por prescripción es un ingreso por adquisición de bienes igual al valor de avalúo (art. 130 de la Ley del ISR). Se hace un pago provisional del 20% sobre ese valor, sin deducciones (art. 132), y en la declaración anual se acumula con la tarifa del ejercicio, restando el ISAI, los gastos notariales, los gastos del juicio y el avalúo (art. 131). Además se causa el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles de la CDMX (art. 115-VIII del Código Fiscal local), salvo que ya se hubiera pagado por el contrato base antes de demandar.

¿A qué fecha se hace el avalúo para el ISR?

A la fecha en que se consumó la prescripción, aunque el juez la declare años después. Si esa fecha no puede determinarse, se toma la de presentación de la demanda (art. 216 del Reglamento de la Ley del ISR). Ese mismo artículo prevé que no hay ingreso gravable cuando la prescripción solo sirve para purgar vicios de una adquisición por la que ya se pagó el impuesto, un supuesto que exige revisar las escrituras.

Soy el dueño y alguien vive en mi casa. ¿Qué hago?

Actuar antes de que el plazo se cumpla. Una demanda notificada al poseedor interrumpe la prescripción (art. 1168-II), y la vía para recuperar el inmueble suele ser la acción reivindicatoria. Antes conviene saber en qué concepto entró esa persona: si es inquilino o tiene tu permiso, no está prescribiendo; si dice ser dueño, el reloj puede estar corriendo en tu contra desde hace años.

¿La calculadora guarda mis datos?

No guardamos las fechas ni los montos que escribes: el cálculo ocurre en tu navegador. Para medir el uso de la herramienta registramos de forma anónima que se obtuvo un resultado, el tipo de resultado y un rango aproximado del valor del inmueble. Si decides escribirnos por WhatsApp, solo se comparte lo que tú pongas en el chat.

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Calculadora de usucapión en la CDMX

Cinco años con buena fe, diez sin ella. Esa es la regla corta, pero el plazo cambia si hubo una demanda, un reconocimiento al dueño o una relación de copropiedad. Y hay algo que casi nadie dice: ganar el juicio causa ISR sobre el valor del inmueble, más el ISAI. Sirve tanto si posees una casa como si eres el dueño y alguien la ocupa.

Última actualización: 20 de octubre de 2026

¿Ya se consumó la usucapión?

¿Cómo entraste a poseer el inmueble?

¿Con qué título o en qué circunstancias?

Título es la causa que te dio derecho a poseer (una compraventa, una cesión, una donación), no necesariamente un papel: puede haberse pactado de palabra, aunque entonces cuesta más probarlo. Tiene buena fe quien entró con título o ignora sus vicios (art. 806). Quien entró sin causa alguna, por ejemplo ocupando un inmueble vacío, posee de mala fe y su plazo es de 10 años.

¿Desde cuándo posees el inmueble como dueño?

Opcional: ¿desde cuándo poseía quien te lo transmitió?

El art. 1149 permite sumar su tiempo al tuyo, siempre que las dos posesiones cumplan los requisitos legales (como dueño, pacífica, continua y pública). Para usar el plazo de 5 años, la de esa persona también debió ser de buena fe.

Lo que puede cambiar el plazo (revísalo aunque creas que no aplica)

Es terreno ejidal o comunal, o un bien del gobierno de uso público.La casa estuvo deshabitada la mayor parte del tiempo porque no se le hicieron las reparaciones necesarias o, si es un predio rústico, no se cultivó la mayor parte del tiempo (el plazo sube una tercera parte si alguien lo demuestra, art. 1152-IV).

¿Quien aparece como dueño es…?

¿Reconociste alguna vez que el inmueble era de otro? Fecha de la última vez

Pagarle renta, firmarle un convenio o pedirle permiso cuenta como reconocimiento (art. 1168-III) y borra el tiempo anterior.

¿Perdiste la posesión en algún momento? (art. 1168-I)

Solo interrumpe si la pérdida duró más de un año. Si la recuperaste antes, pon ambas fechas: la calculadora no la tomará como interrupción.

Fecha en que la perdiste

Fecha en que la recuperaste

¿El dueño te demandó y te notificaron?

Opcional: estimar el ISR y el ISAI al ganar el juicio

Avalúo a la fecha en que se consumó (para ISR)

Avalúo actual (para ISAI)

Precio del contrato con el que entraste

Valor catastral (boleta predial)

Gastos del juicio, notario y avalúo con factura

Tus otros ingresos gravables de ese año

Ya pagué el ISAI del contrato con el que entré, antes de demandar (art. 115-VIII CFCDMX).

Para el ISR, el avalúo se refiere a la fecha en que se consumó la prescripción, no a la de la sentencia (art. 216 del Reglamento de la LISR). El ISAI se causa cuando la sentencia queda firme (art. 120-IV CFCDMX) y se calcula sobre el valor más alto entre el precio, el catastral y el avalúo (art. 116). Si tus otros ingresos son de salario, pon tu ingreso anual gravable aproximado.

Los plazos de la usucapión en la Ciudad de México

La usucapión, o prescripción positiva, es la forma de adquirir la propiedad por poseer un inmueble durante el tiempo y con las condiciones que fija la ley. El artículo 1151 exige que la posesión sea en concepto de propietario, pacífica, continua y pública. Cumplido eso, el plazo depende del origen de la posesión:

Supuesto	Fundamento	Plazo
Buena fe, con título	Art. 1152-I	5 años
Posesión inscrita en el Registro	Art. 1152-II	5 años
Mala fe (sin título o sabiendo que era inválido)	Art. 1152-III	10 años
Adquirida con violencia	Art. 1154	10 años desde que cesó la violencia
Adquirida por un delito	Arts. 1153 y 1155	Como mala fe, desde que se extinguió la pena o prescribió la acción penal
Casa deshabitada por falta de reparaciones, o predio rústico sin cultivar	Art. 1152-IV	+1/3: 6 años 8 meses o 13 años 4 meses

Para completar el plazo se puede sumar el tiempo que poseyó quien transmitió el inmueble, siempre que ambas posesiones cumplan los requisitos (art. 1149). El tiempo se cuenta por años: el primer día cuenta entero y el último debe ser completo (arts. 1176 y 1179). Cumplido el plazo, el poseedor demanda a quien aparece como propietario en el Registro Público (art. 1156), y la sentencia firme se inscribe y le sirve de título (art. 1157).

Ejemplo con números (CDMX, 2026)

Una persona compró con contrato privado y entró a vivir el 15 de marzo de 2020; desde entonces posee como dueña y a la vista de todos. Con buena fe, el plazo de 5 años se consumó al terminar el 14 de marzo de 2025.

Si el avalúo a esa fecha es de $5,000,000, el pago provisional de ISR es de $1,000,000 (20%). El ISAI de la CDMX sobre ese valor es de $279,022.32. Con $150,000 de gastos deducibles y $600,000 de otros ingresos gravables en el año, con la tarifa anual 2026 el ISR atribuible a la usucapión sería de unos $1,514,714: quedarían por pagar alrededor de $514,714 en la declaración anual.

Es dinero que conviene planear antes de demandar, no después de la sentencia.

Cuándo el plazo no corre o vuelve a empezar

El error más común es contar desde que se llegó a la casa. Solo cuenta la posesión en concepto de dueño (art. 826), y la ley presume que se sigue poseyendo en el mismo concepto en que se entró (art. 827). Por eso el inquilino, el comodatario o el familiar que vive con permiso no está prescribiendo, aunque lleve décadas.

Situación	Fundamento	Efecto
Entró como inquilino, comodatario o con permiso	Arts. 826 y 827	No corre
Cambió de forma demostrable la causa de la posesión	Art. 1139	Corre desde el cambio
El dueño es cónyuge o copropietario	Arts. 1144 y 1167	No corre mientras dure la relación; el tiempo previo se conserva
Perdió la posesión más de un año	Art. 1168-I	Se interrumpe (si la recuperó antes del año, no)
Demanda del dueño notificada	Art. 1168-II	Se interrumpe, salvo desistimiento o demanda desestimada
Reconoció el derecho del dueño	Art. 1168-III	Se interrumpe

La interrupción no pausa el reloj: lo regresa a cero, porque inutiliza todo el tiempo corrido antes (art. 1175). Un solo recibo de renta firmado o un convenio con el dueño puede borrar años de posesión. Lo que ocurre después de consumada la prescripción ya no la interrumpe, aunque un reconocimiento posterior puede discutirse como renuncia a la prescripción ganada (arts. 1141 y 1142).

Lo que esta calculadora no puede saber

Conviene decirlo de frente: la calculadora trabaja con lo que tú declaras, y casi todo lo que decide una usucapión se prueba en juicio. Si la posesión fue de buena o de mala fe, si fue realmente en concepto de dueño, pacífica, continua y pública, y si el título resiste las nuevas presunciones de mala fe del artículo 806, lo resuelve un juez con pruebas, testigos y documentos. Tampoco calcula los casos en que la prescripción no corre contra personas incapaces sin tutor, ausentes en servicio público o militares en guerra (arts. 1166 y 1167-V y VI), ni puede revisar si el inmueble está en un régimen que no admite usucapión, como los bienes del dominio público o las tierras ejidales, que se rigen por la Ley Agraria.

En lo fiscal, el número es una estimación: el avalúo real, las deducciones personales, el resto de tus ingresos del año y la posible excepción por purga de vicios cambian el resultado. Y en lo procesal, la usucapión se demanda en la vía ordinaria civil, y en la Ciudad de México las demandas de esa vía que se presenten a partir del 1 de abril de 2027 se tramitarán con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (declaratoria modificada, DOF 06-07-2026); antes de esa fecha sigue el código procesal local.

Ninguna calculadora sustituye la revisión del expediente. Si eres poseedor, sirve para saber si vale la pena preparar el juicio y cuánto cuesta en impuestos; si eres dueño, para saber cuánto tiempo te queda para actuar.

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