Óscar Miranda Abogado
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Al comprar un inmueble en la Ciudad de México pagas el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles — y casi nadie te dice cuánto es hasta que el notario presenta la cuenta. Captura el valor del inmueble: te decimos el rango de la tarifa, cómo se calcula y cuánto es. Sin registro y sin guardar tus datos.
Última actualización:
Captura el valor más alto entre: el precio de la operación, el valor catastral y el avalúo. La ley toma como base el mayor de los tres (art. 116 del Código Fiscal CDMX) — por eso el ISAI a veces sale más caro que el % sobre el precio pactado.
Tarifa del art. 113 CFCDMX reformada en G.O. CDMX 19-dic-2025 · parámetros revisados al 2026-07-29. El cálculo ocurre en tu navegador: no se guarda ningún dato.
El error más común es creer que el ISAI se calcula sobre el precio que pactaste. El art. 116 del Código Fiscal CDMX ordena tomar el valor más alto entre: (1) el valor de la operación, (2) el valor catastral y (3) el avalúo practicado por perito autorizado. Por eso escriturar “en menos” no ahorra impuesto — y sí puede costarte caro en el ISR cuando vendas. Si el adquirente asume deudas del vendedor, su importe se suma al valor de adquisición (art. 117).
La tarifa es progresiva, como el ISR: cada rango tiene una cuota fija más un factor sobre el excedente del límite inferior. Esta es la tabla vigente en 2026, reformada en la Gaceta Oficial CDMX del 19 de diciembre de 2025:
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,535,743.88 | 9.018% |
Art. 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, cuotas reformadas G.O. CDMX 19-12-2025 (vigentes 2026). Si se adquiere solo una porción del inmueble, el impuesto se calcula sobre el valor total y al resultado se aplica el porcentaje adquirido.
Ejemplo · Departamento de $2,000,000 en CDMX (rango F)
Excedente sobre el límite inferior: $2,000,000 − $1,487,864.16 = $512,135.84. Por el factor del rango: $512,135.84 × 5.702% = $29,201.99.
ISAI = $68,983.09 de cuota fija + $29,201.99 = $98,185.08 (≈4.91% del valor).
A este impuesto se suman honorarios notariales, derechos de registro y avalúo: el ISAI suele ser el componente más grande de los “gastos de escrituración”.
Heredar también es “adquirir” — pero el art. 115 prevé una tasa del 0% para la sucesión por herencia si se cumplen los tres requisitos a la vez: valor del inmueble hasta 27,185 UMA (≈$3.19 millones con la UMA 2026 de $117.31), escritura de adjudicación firmada y presentada al Registro Público dentro de los 5 años del fallecimiento, y adjudicación a favor del cónyuge, concubino, ascendientes o descendientes en primer grado. Dejar pasar los 5 años convierte un trámite de tasa cero en un impuesto de seis cifras — es una de las razones para no posponer la sucesión. Las donaciones, en cambio, pagan tarifa completa aunque sean entre familiares.
Y una advertencia territorial: esta tarifa es solo de la Ciudad de México. En el Estado de México y el resto del país el impuesto equivalente (traslado de dominio) se rige por códigos locales distintos, con otras tasas y otros beneficios.
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es un impuesto local de la Ciudad de México que paga quien ADQUIERE un inmueble — el comprador, el donatario, el heredero, el que recibe el bien en dación en pago (art. 112 del Código Fiscal CDMX). No lo paga el vendedor: el vendedor tiene su propio impuesto (ISR por enajenación, que es federal y distinto).
Sobre el valor MÁS ALTO entre tres: el precio de la operación, el valor catastral y el avalúo (art. 116). Por eso poner un precio bajo en la escritura no reduce el impuesto: si el avalúo o el catastro son mayores, el notario calcula sobre ellos.
Depende del valor: la tarifa del art. 113 es progresiva por rangos (A a K), con una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente del límite inferior del rango. En números reales: un departamento de $2,000,000 paga alrededor de $98,185 (≈4.9% del valor); uno de $1,000,000, unos $43,521 (≈4.4%). El porcentaje efectivo sube con el valor del inmueble.
La adquisición por herencia sí es un acto gravado, pero el art. 115 prevé una TASA 0% si se cumplen tres requisitos en conjunto: (1) que el valor del inmueble no exceda 27,185 UMA (con la UMA 2026 de $117.31, unos $3.19 millones); (2) que la escritura de adjudicación se firme y se solicite su inscripción dentro de los 5 años del fallecimiento; y (3) que la adjudicación sea a favor del cónyuge, concubino, ascendientes o descendientes en primer grado. Si falta cualquiera, se paga con la tarifa normal.
Sí. La donación es una adquisición gravada (art. 115, fracc. I) y NO goza de la tasa 0% — ese beneficio es solo para la sucesión por herencia con sus requisitos. La única excepción relevante es la transmisión entre cónyuges al constituir o liquidar la sociedad conyugal, por la parte que no se adquiera en demasía.
El propio Código Fiscal y los programas que publica la Gaceta Oficial prevén beneficios en ciertos casos — por ejemplo, para vivienda de interés social o popular y para algunos adquirentes en condición vulnerable. Cada uno tiene requisitos y trámite propios, y es el notario quien los verifica y aplica caso por caso. Esta calculadora muestra el impuesto sin reducciones.
El notario: en las adquisiciones que constan en escritura pública, el fedatario calcula, liquida y entera el impuesto bajo su responsabilidad dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121). La declaración se presenta aunque no haya impuesto a pagar. Si la operación consta en documento privado, el obligado directo es el adquirente.
La tarifa se aplica primero sobre el valor TOTAL del inmueble y al resultado se le aplica el porcentaje que adquiriste (arts. 113 y 117). Para estos efectos, el usufructo y la nuda propiedad valen cada uno el 50% del valor del inmueble.
No. El ISAI de esta página es el de la Ciudad de México. En el Estado de México y en los demás estados el impuesto equivalente (traslado de dominio o adquisición de inmuebles) tiene tarifas, bases y beneficios distintos — a veces una tasa fija en lugar de rangos. Si tu compra es fuera de CDMX, escríbenos y lo revisamos con la ley de ese estado.
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