INMOBILIARIO
Compró de contado y heredó $310,000 de predial ajeno
El predial persigue al inmueble, no a la persona: el comprador responde del adeudo anterior (art. 48-IX CFCDMX). Revísalo antes de pagar.
Óscar Miranda Abogado
Áreas de práctica
Ver todasDefensa estratégica · juicios orales · amparo penal
Divorcios · pensión · custodia · sucesiones
Despido, finiquito y liquidación · lo que te corresponde de verdad
Contratos · arrendamiento · daños · litigio
Cobro de deudas · pagaré · juicios ejecutivos
Constitución · compliance · gobierno corporativo
Defensa SAT · TFJA · predial · amparo fiscal
Clausuras · multas · INVEA · juicio de nulidad
Residencias · naturalización · INM
Registro · oposición · propiedad intelectual
Compraventa · escrituración · vicios ocultos
Concesiones · OMV e ISP · homologación · defensa ante la CRT
Negativa de pensión · semanas cotizadas · Modalidad 40
Asesoría inicial desde $2,000 MXN · Lunes a viernes 9:00 – 21:00
Agendar por WhatsAppÓscar Miranda Abogado
HERRAMIENTA GRATUITA · 2026
Al comprar un inmueble en la Ciudad de México pagas el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles — y casi nadie te dice cuánto es hasta que el notario presenta la cuenta. Captura el valor del inmueble: te decimos el rango de la tarifa, cómo se calcula y cuánto es. Sin registro y sin guardar tus datos.
Última actualización:
Captura el valor más alto entre: el precio de la operación, el valor catastral y el avalúo. La ley toma como base el mayor de los tres (art. 116 del Código Fiscal CDMX) — por eso el ISAI a veces sale más caro que el % sobre el precio pactado.
Tarifa del art. 113 CFCDMX reformada en G.O. CDMX 19-dic-2025 · parámetros revisados al 2026-07-29. El cálculo ocurre en tu navegador: no se guarda ningún dato.
El error más común es creer que el ISAI se calcula sobre el precio que pactaste. El art. 116 del Código Fiscal CDMX ordena tomar el valor más alto entre: (1) el valor de la operación, (2) el valor catastral y (3) el avalúo practicado por perito autorizado. Por eso escriturar “en menos” no ahorra impuesto — y sí puede costarte caro en el ISR cuando vendas. Si el adquirente asume deudas del vendedor, su importe se suma al valor de adquisición (art. 117).
La tarifa es progresiva, como el ISR: cada rango tiene una cuota fija más un factor sobre el excedente del límite inferior. Esta es la tabla vigente en 2026, reformada en la Gaceta Oficial CDMX del 19 de diciembre de 2025:
| Rango | Límite inferior | Límite superior | Cuota fija | Factor sobre el excedente |
|---|---|---|---|---|
| A | $0.12 | $123,988.81 | $327.29 | 1.446% |
| B | $123,988.82 | $198,382.03 | $2,120.18 | 3.083% |
| C | $198,382.04 | $297,572.76 | $4,413.73 | 4.028% |
| D | $297,572.77 | $595,145.67 | $8,409.14 | 4.699% |
| E | $595,145.68 | $1,487,864.15 | $22,392.10 | 5.219% |
| F | $1,487,864.16 | $2,975,728.34 | $68,983.09 | 5.702% |
| G | $2,975,728.35 | $5,732,476.11 | $153,821.12 | 6.185% |
| H | $5,732,476.12 | $14,928,323.92 | $324,325.98 | 6.425% |
| I | $14,928,323.93 | $27,529,938.63 | $915,159.21 | 6.495% |
| J | $27,529,938.64 | $55,059,877.21 | $1,733,634.09 | 6.546% |
| K | $55,059,877.22 | En adelante | $3,535,743.88 | 9.018% |
Art. 113 del Código Fiscal de la Ciudad de México, cuotas reformadas G.O. CDMX 19-12-2025 (vigentes 2026). Si se adquiere solo una porción del inmueble, el impuesto se calcula sobre el valor total y al resultado se aplica el porcentaje adquirido.
Ejemplo · Departamento de $2,000,000 en CDMX (rango F)
Excedente sobre el límite inferior: $2,000,000 − $1,487,864.16 = $512,135.84. Por el factor del rango: $512,135.84 × 5.702% = $29,201.99.
ISAI = $68,983.09 de cuota fija + $29,201.99 = $98,185.08 (≈4.91% del valor).
A este impuesto se suman honorarios notariales, derechos de registro y avalúo: el ISAI suele ser el componente más grande de los “gastos de escrituración”.
Heredar también es “adquirir” — pero el art. 115 prevé una tasa del 0% para la sucesión por herencia si se cumplen los tres requisitos a la vez: valor del inmueble hasta 27,185 UMA (≈$3.19 millones con la UMA 2026 de $117.31), escritura de adjudicación firmada y presentada al Registro Público dentro de los 5 años del fallecimiento, y adjudicación a favor del cónyuge, concubino, ascendientes o descendientes en primer grado. Dejar pasar los 5 años convierte un trámite de tasa cero en un impuesto de seis cifras — es una de las razones para no posponer la sucesión. Las donaciones, en cambio, pagan tarifa completa aunque sean entre familiares.
Y una advertencia territorial: esta tarifa es solo de la Ciudad de México. En el Estado de México y el resto del país el impuesto equivalente (traslado de dominio) se rige por códigos locales distintos, con otras tasas y otros beneficios.
VIDEO
Los puntos clave de este tema, explicados por Óscar Miranda.
INMOBILIARIO
El predial persigue al inmueble, no a la persona: el comprador responde del adeudo anterior (art. 48-IX CFCDMX). Revísalo antes de pagar.
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es un impuesto local de la Ciudad de México que paga quien ADQUIERE un inmueble — el comprador, el donatario, el heredero, el que recibe el bien en dación en pago (art. 112 del Código Fiscal CDMX). No lo paga el vendedor: el vendedor tiene su propio impuesto (ISR por enajenación, que es federal y distinto).
Sobre el valor MÁS ALTO entre tres: el precio de la operación, el valor catastral y el avalúo (art. 116). Por eso poner un precio bajo en la escritura no reduce el impuesto: si el avalúo o el catastro son mayores, el notario calcula sobre ellos.
Depende del valor: la tarifa del art. 113 es progresiva por rangos (A a K), con una cuota fija más un porcentaje sobre el excedente del límite inferior del rango. En números reales: un departamento de $2,000,000 paga alrededor de $98,185 (≈4.9% del valor); uno de $1,000,000, unos $43,521 (≈4.4%). El porcentaje efectivo sube con el valor del inmueble.
La adquisición por herencia sí es un acto gravado, pero el art. 115 prevé una TASA 0% si se cumplen tres requisitos en conjunto: (1) que el valor del inmueble no exceda 27,185 UMA (con la UMA 2026 de $117.31, unos $3.19 millones); (2) que la escritura de adjudicación se firme y se solicite su inscripción dentro de los 5 años del fallecimiento; y (3) que la adjudicación sea a favor del cónyuge, concubino, ascendientes o descendientes en primer grado. Si falta cualquiera, se paga con la tarifa normal.
Sí. La donación es una adquisición gravada (art. 115, fracc. I) y NO goza de la tasa 0% — ese beneficio es solo para la sucesión por herencia con sus requisitos. La única excepción relevante es la transmisión entre cónyuges al constituir o liquidar la sociedad conyugal, por la parte que no se adquiera en demasía.
El propio Código Fiscal y los programas que publica la Gaceta Oficial prevén beneficios en ciertos casos — por ejemplo, para vivienda de interés social o popular y para algunos adquirentes en condición vulnerable. Cada uno tiene requisitos y trámite propios, y es el notario quien los verifica y aplica caso por caso. Esta calculadora muestra el impuesto sin reducciones.
El notario: en las adquisiciones que constan en escritura pública, el fedatario calcula, liquida y entera el impuesto bajo su responsabilidad dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma (art. 121). La declaración se presenta aunque no haya impuesto a pagar. Si la operación consta en documento privado, el obligado directo es el adquirente.
La tarifa se aplica primero sobre el valor TOTAL del inmueble y al resultado se le aplica el porcentaje que adquiriste (arts. 113 y 117). Para estos efectos, el usufructo y la nuda propiedad valen cada uno el 50% del valor del inmueble.
No. El ISAI de esta página es el de la Ciudad de México. En el Estado de México y en los demás estados el impuesto equivalente (traslado de dominio o adquisición de inmuebles) tiene tarifas, bases y beneficios distintos — a veces una tasa fija en lugar de rangos. Si tu compra es fuera de CDMX, escríbenos y lo revisamos con la ley de ese estado.
Calculadora de pensión alimenticia
Estima el rango que un juez fijaría según tu ingreso y número de hijos.
AbrirCalculadora de intereses de pagaré
Calcula cuánto te deben hoy por un pagaré vencido, capital más intereses moratorios.
Abrir¿Ya prescribió tu deuda?
Averigua si un pagaré, cheque, factura, préstamo o renta ya prescribió y cuánto tiempo te queda.
AbrirCalculadora de finiquito
Partes proporcionales de aguinaldo, vacaciones y prima al terminar tu empleo.
AbrirCalculadora de liquidación por despido
Lo que te corresponde por un despido injustificado: 3 meses, 20 días por año y prima.
AbrirCalculadora de pensión ISSSTE
Décimo Transitorio o cuentas individuales: qué régimen te aplica y qué esperar.
AbrirCalculadora de costo de divorcio
Qué vía te corresponde (administrativo, voluntario o contencioso) y cuánto cuesta cada una.
AbrirCalculadora de gastos de sucesión
Vía notarial o judicial, gastos del trámite y el porcentaje que suelen cobrar por herencia.
AbrirCalculadora de días de vacaciones
Cuántos días te tocan según tu antigüedad, con la tabla vigente de vacaciones dignas.
AbrirCalculadora de costo de escrituración
ISAI exacto con la tarifa 2026 más los rangos honestos de notario, Registro Público y avalúo.
AbrirCalculadora de pensión por viudez
El 90% de la pensión del asegurado y los requisitos que más causan negativas.
AbrirCalculadora de recargos del predial
Predial atrasado con actualización y recargos — y cuánto pudo ya prescribir.
AbrirVerificador de intereses usurarios
¿El interés que te cobran es usura? Compara contra el interés legal y las referencias que usan los jueces.
AbrirCalculadora de indemnización por riesgo de trabajo
Accidente o enfermedad de trabajo: incapacidad temporal, parcial, total e indemnización global.
AbrirCalculadora de cuota IMSS para trabajadoras del hogar
Para empleadores: el salario base de cotización y el orden de magnitud de la cuota obligatoria.
AbrirCalculadora de ISR por arrendamiento
Cuánto ISR pagas por rentar tu inmueble: deducción ciega del 35% o deducciones autorizadas.
AbrirCalculadora de pensión alimenticia atrasada
Cuánto se acumuló de pensión no pagada y las vías reales para cobrarlo.
AbrirDías festivos y domingos trabajados
El festivo y tu día de descanso se pagan TRIPLE, no doble; el domingo lleva 25% de prima.
AbrirCalculadora de cuotas obrero-patronales IMSS
Desglose por ramo con la tabla progresiva de cesantía y vejez que sube hasta 2030.
AbrirAccidente de trabajo sin IMSS
Lo que debe el patrón si no te aseguró: 1,095 días por incapacidad total y 5,000 por muerte.
Abrir¿Cuánto tiempo tengo para demandar?
Dos meses por despido, un año por prestaciones; y la conciliación suspende el plazo.
AbrirCalculadora de impuesto sobre nóminas CDMX
La tasa subió al 4% en 2025; calcula el ISN y la reducción por tamaño de empresa.
Abrir¿Cuándo prescribe un delito?
Término medio aritmético de la pena, piso de 3 años y el plazo de 1 año en querella.
AbrirCalculadora de declaración anual
Tu saldo a favor y cuántas deducciones se pierden por el tope del art. 151 LISR.
AbrirCalculadora de incapacidad IMSS
Subsidio por enfermedad general, riesgo de trabajo o maternidad: pagan muy distinto.
AbrirCalculadora de salarios caídos
Salarios vencidos con el tope de 12 meses y los intereses del art. 48 LFT.
AbrirCalculadora de utilidades (PTU)
Cuánto te toca del reparto y cuál es tu tope real: 3 meses o el promedio de 3 años.
AbrirCalculadora de ISR sobre la liquidación
Cuánto de tu liquidación es exento, cuánto ISR te retienen y cuánto te queda.
AbrirCalculadora para trabajadoras del hogar
Finiquito o liquidación del trabajo del hogar: aguinaldo, vacaciones, prima y despido.
AbrirCalculadora de indemnización por vuelo cancelado
Lo mínimo que te debe la aerolínea por retraso, cancelación o sobreventa (art. 47 Bis LAC).
AbrirCalculadora de aguinaldo
Los 15 días mínimos de ley y la parte proporcional si no trabajaste el año completo.
AbrirCalculadora de vacaciones y prima vacacional
Días de vacaciones que te tocan y el 25% de prima vacacional sobre ellos.
AbrirCalculadora de horas extra
Cuánto te deben por horas extra con la reforma 2026: dobles hasta el límite legal, triples el exceso.
AbrirCalculadora de prima de antigüedad
12 días de salario por año trabajado, con el tope de dos salarios mínimos.
AbrirCalculadora de pensión IMSS Ley 73
Cuánto te toca de pensión por cesantía o vejez bajo la Ley 73, y qué esperar si te rige la Ley 97.
AbrirCalculadora de compensación conyugal
Si te dedicaste al hogar durante el matrimonio, estima la compensación de hasta 50% de los bienes.
AbrirCalculadora de liquidación de sociedad conyugal
Qué bienes entran, cuáles no y cuánto le toca a cada cónyuge al disolver la sociedad conyugal.
AbrirCalculadora de recargos y actualización SAT
Cuánto ha crecido tu adeudo fiscal: actualización por inflación más recargos por mora.
AbrirCalculadora de ISR por venta de casa
Averigua si tu venta está exenta (hasta 700 mil UDIS) y estima el impuesto sobre la ganancia.
AbrirImpuestos por herencia o donación de un inmueble
Compara ISR e ISAI de heredar, donar o donar con usufructo en CDMX según el parentesco, con la tasa 0% y su plazo de 5 años.
AbrirCalculadora de incremento de renta
¿Es legal el aumento de renta que te proponen? Compáralo con el límite de ley y la inflación.
AbrirCalculadora de inquilino moroso
Rentas vencidas, intereses (9% legal sin pacto), pena convencional aparte y lo que pierdes cada mes sin recuperar tu inmueble.
AbrirCalculadora de usucapión CDMX
¿Ya se cumplieron los 5 o 10 años? Plazo con buena o mala fe, interrupciones, y el ISR e ISAI al ganar el juicio.
AbrirCalculadora de solvencia económica para residencia
¿Tus ingresos o ahorros alcanzan para la residencia temporal o permanente? Compáralos con el requisito vigente.
AbrirCotizador de registro de marca
Cuánto cuesta registrar tu marca ante el IMPI: tarifa oficial por clase y qué incluye el trámite.
AbrirCalculadora de cómputo de pena y beneficios
Fechas clave de una condena: compurgamiento y cuándo se alcanzan la libertad condicionada y anticipada.
AbrirCalculadora de reparación del daño
Referencia para estimar la reparación del daño en delitos: bases legales y conceptos que la integran.
AbrirVer todas las herramientas
Ir al hub