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Tu inquilino puede quedarse con tu casa: usucapión
Los errores que el 90% de los propietarios comete hoy y que permiten al inquilino ganar la propiedad. Caso real en Coyoacán.
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Agendar por WhatsAppÓscar Miranda Abogado
ÁREAS DE PRÁCTICA
Cuando alguien fallece sin testamento, sus bienes no se reparten como la familia crea justo ni se los queda quien los tenga en su poder: la ley decide quiénes heredan y en qué orden, y hace falta un procedimiento — el juicio sucesorio intestamentario — para que un juez o un notario reconozca a los herederos, se inventaríen los bienes y se adjudiquen legalmente. Mientras eso no ocurre, todo queda congelado: la casa no se puede vender ni escriturar, las cuentas bancarias no se liberan y cada año que pasa el problema se hereda, agrandado, a la siguiente generación. La buena noticia es que no todo intestado es un pleito: cuando todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, el trámite completo puede hacerse ante notario, sin juicio. Esta página describe ese servicio específico: la sucesión intestamentaria de principio a fin, judicial o notarial. Si buscas el panorama completo de herencias — testamentarias, intestados y planeación patrimonial —, ese punto de partida es la página de sucesiones y herencias del despacho.
Información actualizada:
CASOS QUE ATENDEMOS

CÓMO TE AYUDAMOS
01
Se reúnen las actas de defunción, nacimiento y matrimonio, las escrituras y los estados de cuenta, y se solicita la constancia de búsqueda de testamento para confirmar que no existe uno registrado. Con ese expediente se decide la vía: notarial si todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo, o judicial si hay menores, incapaces o conflicto. Elegir bien aquí es la diferencia entre meses y años.
02
Los interesados denuncian la sucesión ante el juez de lo familiar o ante el notario, acreditando el fallecimiento y el parentesco con las actas del Registro Civil. La concubina o el concubinario, además, deben acreditar el concubinato — es el heredero al que más pruebas se le exigen, y conviene prepararlas desde el primer día, no cuando alguien lo objete.
03
Con las pruebas del entroncamiento — y, en la vía notarial, la declaración de testigos y las publicaciones que ordena la ley — se reconoce a los herederos conforme al orden legal y se nombra un albacea: la persona que administra los bienes, paga deudas y conduce el trámite. Es un cargo con responsabilidades reales, no un título honorífico, y elegirlo mal es la causa número uno de sucesiones eternas.
04
El albacea forma el inventario: la lista completa de bienes, derechos y deudas del fallecido, con los avalúos correspondientes. Es la etapa donde aparecen las sorpresas — cuentas que nadie conocía, adeudos, bienes sin escriturar — y donde un inventario bien hecho evita el reclamo posterior de un heredero que se sintió despojado.
05
Aprobado el inventario, se proyecta la partición: qué le corresponde a cada heredero y cómo se materializa. La adjudicación se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad cuando hay inmuebles; con ella se liberan cuentas y los bienes por fin pueden venderse, escriturarse o dividirse legalmente.
POR QUÉ CON ÓSCAR
El orden de herederos no lo decide la familia: lo fija el artículo 1602 del Código Civil para la Ciudad de México. Tienen derecho a heredar por sucesión legítima los descendientes, el cónyuge, los ascendientes, los parientes colaterales dentro del cuarto grado y la concubina o el concubinario cuando cumplen los requisitos legales. La regla operativa es que los parientes más próximos excluyen a los más remotos: si hay hijos, heredan ellos — con el cónyuge o concubino concurriendo en la proporción que la ley señala —; a falta de descendientes entran los ascendientes, y solo a falta de todos los anteriores heredan hermanos, sobrinos y demás colaterales hasta el cuarto grado. Por eso el primer trabajo técnico del intestado es fijar con actas quiénes integran el orden aplicable, porque un heredero omitido es un juicio futuro garantizado.
La concubina y el concubinario sí heredan, pero con una carga que el cónyuge no tiene: probar la relación. El artículo 1635 del mismo código les reconoce el derecho a heredarse recíprocamente, aplicándose las disposiciones relativas a la sucesión del cónyuge, siempre que reúnan los requisitos que el propio código fija para el concubinato — en esencia, la vida en común constante por el tiempo legal o un hijo en común, estando ambos libres de matrimonio. Un matrimonio se prueba con un acta; un concubinato se prueba con un expediente: domicilio común, testigos, hijos, cuentas y gastos compartidos, constancias. Quien llega al intestado sin esa prueba preparada suele descubrir que los parientes del fallecido, que nunca objetaron la relación en vida, la objetan puntualmente cuando hay una casa de por medio.
No todo intestado es un juicio. Los artículos 872 a 884 del Código de Procedimientos Civiles aplicable en la Ciudad de México permiten tramitar la sucesión íntegramente ante notario cuando se cumplen tres condiciones a la vez: todos los herederos son mayores de edad — sin menores ni personas sujetas a tutela —, están de acuerdo en quiénes heredan y en quién será el albacea, y no objetan el inventario. El notario levanta el reconocimiento de herederos con apoyo de testigos, manda hacer las publicaciones que ordena la ley y otorga la escritura de adjudicación. Es la vía más rápida y ordenada cuando la familia está alineada; pero basta que falte una sola de las tres condiciones para que el asunto deba tramitarse ante el juez de lo familiar.
Sobre tiempos y costos conviene hablar con franqueza, porque es donde más se engaña a las familias. Una sucesión notarial con herederos de acuerdo y documentos en regla se resuelve en meses; una judicial con conflicto puede tomar años, y nadie serio puede prometerte una fecha exacta porque depende de la carga del juzgado y de la conducta de los demás herederos. En costos, además de los honorarios — que en este despacho se cotizan cerrados y por escrito antes de empezar — existen gastos que no dependen del abogado: publicaciones, avalúos, la escritura de adjudicación con sus derechos notariales y de registro, y las contribuciones que correspondan según los bienes. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de tus documentos, la determinación del orden de herederos aplicable y la recomendación de vía, con un presupuesto realista de cada concepto — sin cifras infladas ni promesas de plazos que nadie puede cumplir.
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