Donación de Inmuebles

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La forma no es un trámite: es lo que hace que la donación exista. El artículo 2345 del Código Civil para la Ciudad de México ordena que la donación de bienes raíces se haga en la misma forma que la ley exige para su venta, lo que en un inmueble significa escritura pública ante notario e inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Por eso las donaciones de casas hechas en papel privado, en cesiones informales o de palabra no transmiten nada, y años después la familia descubre que el inmueble sigue a nombre del donante fallecido y que hay que abrir precisamente el juicio sucesorio que se quería evitar.

La ley protege al donante contra su propia generosidad. El artículo 2347 declara nula la donación que comprenda la totalidad de los bienes del donante si éste no se reserva, en propiedad o en usufructo, lo necesario para vivir según sus circunstancias; y el artículo 2348 hace inoficiosas las donaciones en cuanto perjudiquen la obligación del donante de dar alimentos a quienes se los debe por ley. De estas dos reglas nace la arquitectura correcta del acto: la reserva de usufructo vitalicio, con la cual el donante transmite la nuda propiedad pero conserva de por vida el uso del inmueble y sus frutos —vivir en él o rentarlo—, de modo que la casa cambia de dueño sin que el donante pierda el techo ni el sustento.

La donación tampoco es un acto irreversible en todos los escenarios. El artículo 2359 permite revocarla por superveniencia de hijos: quien donó sin tener hijos puede revocar si después le nacen, aunque la donación se vuelve irrevocable si transcurren cinco años sin ejercer ese derecho. Y el artículo 2370 permite revocarla por ingratitud en dos supuestos: cuando el donatario comete algún delito contra la persona, la honra o los bienes del donante o de sus ascendientes, descendientes o cónyuge, y cuando rehúsa socorrer, según el valor de lo donado, al donante que ha caído en pobreza. La acción por ingratitud prescribe en un año contado desde que el donante conoció el hecho, así que el tiempo juega en contra de quien la deja pasar.

La donación en vida tampoco vive aislada de la herencia futura: por la figura de la colación, lo que un heredero recibió gratuitamente en vida del autor de la herencia puede tener que tomarse en cuenta al partir los bienes entre los demás, salvo que el donante haya dispuesto otra cosa. Planear la donación es también planear esa conversación futura entre hermanos. Una precisión de alcance: esta página cubre el acto jurídico y su estrategia; cuánto se paga de ISR o de ISAI por donar, y qué exenciones aplican entre familiares, se analiza en la página de impuestos sobre herencias y donaciones del área fiscal. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de tu caso, la comparación honesta entre donación, testamento y venta, y el diseño de las reservas que te protegen antes de pisar la notaría.