Derecho Inmobiliario

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

Lo primero que revisa un abogado inmobiliario no es el contrato: es el folio real. El contrato de compraventa te da un derecho personal contra el vendedor; lo que te vuelve propietario frente a todos los demás es la escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Esa diferencia explica los casos más dolorosos que llegan al despacho: personas que pagaron completo, tienen su contrato firmado y hasta viven en el inmueble, pero no pueden venderlo, hipotecarlo ni heredarlo porque el titular registral sigue siendo otro. Por eso la primera pregunta nunca es cuánto cuesta el inmueble, sino qué dice el registro.

La segunda pregunta es quién puede vender. El Código Civil para el Distrito Federal exige que quien enajena tenga la facultad de disponer del bien, y ahí se concentran los vicios que anulan operaciones: un inmueble adquirido durante la sociedad conyugal que se vende sin el consentimiento del otro cónyuge, una copropiedad donde firma solo uno de los copropietarios, una herencia que nunca se adjudicó y se vende como si el difunto siguiera vivo, o un poder notarial revocado que nadie verificó. Revisar la capacidad de disposición cuesta unos días. Deshacer una compraventa nula cuesta años.

También se revisa lo que el inmueble arrastra. Una hipoteca inscrita sigue al inmueble aunque cambie de dueño. Un embargo anotado le da al acreedor un derecho preferente sobre tu compra. Los adeudos de predial y agua se cobran al inmueble. Y si alguien lleva años poseyéndolo como si fuera suyo, existe un riesgo de usucapión que se debe medir antes de comprar, no después. Cada uno de esos frentes tiene una vía concreta de solución o de precio: se descuentan, se liberan antes de la firma, o se abandona la operación.

La asesoría inicial con un abogado inmobiliario cuesta $2,000 MXN e incluye la lectura del certificado de libertad de gravamen y de los documentos de la operación, el diagnóstico de riesgos concretos con nombre y artículo, la lista de lo que hay que exigir antes de firmar y el presupuesto cerrado del acompañamiento completo. Si ya diste un anticipo o ya firmaste, la atención es prioritaria: en compraventa inmobiliaria hay plazos de saneamiento y de rescisión que empiezan a correr desde la entrega. La revisión se hace sobre el Código Civil aplicable al lugar del inmueble; en el Estado de México y en Hidalgo cambian requisitos y plazos, y cada asunto se contrasta contra la ley local.