Abogado Inmobiliario en CDMX

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

El Código Civil de la Ciudad de México define la compraventa en su artículo 2248: uno se obliga a transferir la propiedad de una cosa o de un derecho y el otro a pagar un precio cierto y en dinero; y el artículo 2249 la vuelve perfecta y obligatoria desde que las partes convienen en la cosa y el precio, aunque la cosa no se haya entregado ni el precio pagado. La excepción es el derecho inmobiliario: el contrato de compraventa no requiere formalidad alguna, salvo cuando recae sobre un inmueble (artículo 2316). Si el valor de avalúo no excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta de la Ciudad de México, la venta puede otorgarse en documento privado firmado ante dos testigos con firmas ratificadas ante notario, juez o Registro Público (artículo 2317); si lo excede, se hace en escritura pública (artículo 2320). Y aun con escritura, la venta de bienes raíces no produce efectos contra terceros sino después de registrada (artículo 2322): los documentos registrables que no se registran solo producen efectos entre las partes (artículo 3007). La inscripción, además, es declarativa y no convalida actos nulos (artículo 3008). Por eso un abogado inmobiliario revisa el antecedente antes que el contrato: estar inscrito no cura una venta hecha por quien no podía vender.

Casi todas las operaciones empiezan con un apartado o un anticipo. La promesa de contratar solo genera obligaciones de hacer (artículo 2245) y para ser válida debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo (artículo 2246). Si el promitente se niega a firmar los documentos necesarios, en su rebeldía los firma el juez, salvo que el inmueble ya haya pasado por título oneroso a un tercero de buena fe, caso en el que la promesa queda sin efecto y quien la hizo responde de los daños y perjuicios (artículo 2247). Cuando el precio se paga en abonos, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios rescinda el contrato, y la rescisión surte efectos contra terceros siempre que la cláusula se haya inscrito en el Registro Público (artículo 2310, fracción I); si se rescinde, las partes se restituyen lo entregado, el vendedor puede cobrar una renta fijada por peritos por el uso del inmueble y el comprador tiene derecho a los intereses legales de lo que pagó, y cualquier pacto más oneroso para el comprador es nulo (artículo 2311). También es válido que el vendedor se reserve la propiedad hasta el pago total, con efectos contra terceros si se inscribe (artículo 2312).

El vendedor está obligado a entregar la cosa, a garantizar sus calidades y a prestar la evicción (artículo 2283). De ahí nacen dos reclamos. El primero son los vicios ocultos: el enajenante responde de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o lo disminuyan tanto que, de haberlos conocido, el adquirente no habría comprado o habría pagado menos (artículo 2142). El comprador puede exigir la rescisión con el pago de los gastos del contrato o una rebaja proporcional del precio a juicio de peritos (artículo 2144), y si se prueba que el vendedor conocía los defectos y los calló, además la indemnización de daños y perjuicios si opta por rescindir (artículo 2145). El plazo es corto: las acciones se extinguen en un año en inmuebles, contado desde la entrega (artículo 2149). El segundo es la preventa. Los fraccionadores, constructores y promotores de vivienda quedan sujetos a la Ley Federal de Protección al Consumidor y sus contratos deben registrarse ante la Procuraduría (artículo 73); deben exhibir el proyecto ejecutivo, los documentos de propiedad, los gravámenes —que deben quedar cancelados a la firma de la escritura— y las licencias y permisos de construcción (artículo 73 Bis); y el contrato debe fijar penas recíprocas y equivalentes, fecha de entrega y términos de escrituración (artículo 73 Ter).

El costo fiscal se calcula antes, no en la notaría. Quien adquiere un inmueble en la Ciudad de México paga el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (artículo 112 del Código Fiscal local), también por donación o herencia; en herencias aplica una tasa de cero por ciento si el inmueble no excede de 27,185 veces la Unidad de Medida y Actualización y la escritura de adjudicación se firma y se solicita su inscripción dentro de los cinco años del fallecimiento (artículo 115). La base es el valor más alto entre el de adquisición, el catastral y el de avalúo (artículo 116). Los gastos de escritura y registro se pagan por mitad salvo convenio en contrario (artículo 2263 del Código Civil): por eso el reparto se escribe en el contrato. Si tienes posesión y no escritura, la prescripción positiva exige poseer en concepto de propietario, pacífica, continua y públicamente (artículo 1151), durante cinco años con buena fe o diez con mala fe (artículo 1152). El despacho está en San Miguel Chapultepec y atiende operaciones en Polanco, Santa Fe, Reforma, Roma-Condesa, Del Valle, Nápoles e Interlomas, además del Estado de México, cuyo código civil cambia requisitos y plazos. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN; el honorario del asunto se cotiza cerrado y por escrito antes de empezar.