Impugnar el Valor Catastral

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

El punto de partida está en el artículo 127 del Código Fiscal de la Ciudad de México, y conviene leerlo con cuidado porque dice algo distinto de lo que la mayoría supone: la base del impuesto predial será el valor catastral determinado por los contribuyentes. El propio artículo explica cómo: a través de la determinación del valor de mercado del inmueble, que comprenda sus características e instalaciones particulares, incluyendo las construcciones adheridas, elementos accesorios, obras complementarias o instalaciones especiales —aun cuando un tercero tenga derecho sobre ellas—, mediante la práctica de avalúo realizado por persona autorizada. Es decir, la ley coloca al contribuyente en el centro de la determinación y le da una herramienta técnica para hacerlo. La autoridad no queda fuera, pero su papel ordinario es de actualización, no de fijación arbitraria.

Ese mismo artículo contiene la regla que más se incumple en la práctica. Dispone que la base determinada mediante avalúo será válida tomando como referencia la fecha de presentación del avalúo por parte del contribuyente, o la fecha en la cual la autoridad fiscal realizó la actualización correspondiente, y que en cada uno de los años subsiguientes la misma autoridad deberá actualizarla aplicándole un incremento porcentual igual a aquel en que se incrementen para ese mismo año los valores unitarios a que se refiere el artículo 129. Traducido: el valor catastral no debería dar saltos del cien por ciento de un año a otro si el inmueble no cambió. Debería moverse en la misma proporción que los valores unitarios de la zona. Cuando el recibo muestra un salto que no corresponde a ese incremento, hay algo que revisar, y normalmente no es la ley: es el dato.

El artículo 127 prevé además otros supuestos que conviene conocer. En operaciones de compraventa y adquisición de nuevas construcciones, para determinar el valor de mercado debe considerarse como base el valor comercial que resulte del avalúo presentado por el propio contribuyente para el pago del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles. En los casos no previstos, los contribuyentes pueden optar por determinar y declarar el valor catastral aplicando los valores unitarios del artículo 129 y la metodología del propio Código. Y para inmuebles en régimen de condominio, el artículo detalla que debe considerarse para cada local, departamento, casa o despacho las especificaciones de las áreas privativas —jaulas de tendido, cajones de estacionamiento, cuartos de servicio, bodegas y cualquier otro accesorio privativo— más la parte proporcional de las áreas comunes conforme al indiviso determinado en la escritura constitutiva. Ese último punto genera errores frecuentes en edificios: indivisos mal aplicados que inflan el predial de unos departamentos y lo abaratan en otros.

La parte que más molesta a los propietarios es que casi nunca hay un aviso comprensible. El recibo llega con la cifra nueva y punto. Por eso el trabajo empieza siempre por el mismo lugar: obtener del padrón los datos exactos con los que la autoridad está calculando y compararlos contra la realidad física del inmueble y contra las escrituras. En la experiencia práctica, una parte importante de los casos no requiere discutir criterios de valuación, porque el problema es un dato duro mal capturado: metros de construcción que no existen, un uso distinto al real, una clase que no corresponde a la antigüedad y acabados del inmueble, o una ampliación registrada que nunca se construyó. Esos errores se acreditan con avalúo y documentación, no con argumentos. Y una vez corregido el valor, hay dos frentes: que los bimestres futuros se calculen bien, y que lo pagado de más se recupere dentro de los plazos legales. La primera consulta es de valoración: se revisa la boleta, los datos del padrón y las escrituras, y se dice con franqueza si hay corrección que pelear y de qué tamaño.