Óscar Miranda Abogado
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Antes de formarte a pagar, calcula cuánto de ese adeudo es impuesto y cuánto son accesorios. Y revisa algo que la Tesorería nunca te dice: los créditos fiscales locales prescriben en cinco años, y pagar un adeudo prescrito lo revive.
Última actualización:
El predial de la CDMX se paga cada bimestre (seis al año). Cada bimestre vencido se calcula por separado: el más antiguo acumula más meses de mora.
Un adeudo fiscal no crece de forma lineal. Se compone de tres capas que se aplican en un orden determinado, y equivocarse en el orden cambia el resultado. Primero el impuesto histórico se actualiza por inflación con el factor del INPC; después, sobre ese monto ya actualizado, se causan los recargos por cada mes o fracción de mora. Solo al final entran multas y gastos de ejecución, si los hubo:
| Capa | Qué es | Cómo se aplica |
|---|---|---|
| Impuesto histórico | El predial de cada bimestre impago | Se suma bimestre por bimestre, cada uno con su propio vencimiento |
| Actualización | Compensación por inflación | Factor del INPC del mes anterior al vencimiento al mes anterior al pago |
| Recargos | Indemnización por la mora | Sobre el monto YA actualizado, por cada mes o fracción, con tope de 5 años |
| Multas | Sanción por la omisión | Accesorio distinto: no se incluye en esta estimación |
| Gastos de ejecución | Costo del procedimiento de cobro | Solo si la autoridad ya inició el PAE |
| Prescripción | Extinción del crédito por el paso del tiempo | Cinco años (Código Fiscal de la CDMX); no se aplica de oficio |
La tasa de recargos aplicada por la calculadora es la federal de mora, etiquetada como referencia: la tasa local del Código Fiscal de la CDMX no está verificada en esta herramienta y debe confirmarse en el estado de cuenta de la Tesorería.
Ejemplo · Casa heredada con seis años sin pagar
Un predial de $1,800 bimestrales durante seis años son 36 bimestres: $64,800 de impuesto histórico. Con actualización y recargos, la boleta puede acercarse al doble.
Pero de esos 36 bimestres, los seis más antiguos ya rebasaron los cinco años. Si la Tesorería no notificó válidamente gestiones de cobro, esa porción ya no es exigible — y pagarla la revive.
Por eso el movimiento correcto no es pagar el total que aparece en pantalla, sino pedir el estado de cuenta desglosado por ejercicio y separar lo exigible de lo prescrito.
La Tesorería te muestra un total único. Nunca te dice qué parte de ese total corresponde a ejercicios que ya se extinguieron por prescripción, ni qué reducciones te tocan por tu situación personal. Son dos preguntas distintas y las dos se contestan antes de pagar, no después: así se audita y se hace valer la prescripción del predial.
Si el adeudo ya es exigible en su totalidad y lo que quieres es ponerte al corriente por la vía limpia, la ruta está en la guía para regularizar un adeudo de predial. Y si el problema no es local sino federal —créditos del SAT, requerimientos, embargo de cuentas— el punto de partida es el área de derecho fiscal y la calculadora de recargos del SAT, que usa exactamente la misma metodología con las tasas federales verificadas.
El adeudo no es solo la suma de los bimestres impagos: a cada uno se le añade la actualización por inflación y los recargos por mora, que se calculan por cada mes o fracción transcurrida. En adeudos de varios años los accesorios llegan a igualar o superar el impuesto original. La calculadora de esta página te da el orden de magnitud bimestre por bimestre, y —más importante— te dice cuánto de ese total ya rebasó los cinco años.
Sí. Conforme al Código Fiscal de la Ciudad de México, los créditos fiscales locales se extinguen por prescripción en cinco años. Si la Tesorería no realizó gestiones de cobro legalmente notificadas dentro de ese plazo, los ejercicios viejos dejaron de ser exigibles. El detalle es que la autoridad nunca lo reconoce de oficio: el sistema te muestra el histórico completo como si todo fuera cobrable, y la prescripción hay que hacerla valer.
Lo reactivas. El pago —total o parcial— se toma como reconocimiento del adeudo, y el reconocimiento interrumpe la prescripción: revives una deuda que legalmente ya estaba extinta. Recuperar después ese dinero es un litigio cuesta arriba. Por eso la regla de oro es primero auditar y después pagar: un abono de buena fe en ventanilla puede costarte todo lo que la prescripción ya había ganado.
Por honestidad. La tasa mensual de recargos del Código Fiscal de la Ciudad de México la publica la autoridad local cada año y esta herramienta no la tiene verificada, así que no la inventamos: el cálculo corre con la metodología correcta —primero actualización por INPC, después recargos sobre el monto ya actualizado— pero con la tasa federal de mora, claramente etiquetada como referencia. Sirve para dimensionar el adeudo; la cifra exacta de ventanilla se confirma en el estado de cuenta de la Tesorería.
En ese orden. Primero el monto histórico se actualiza por inflación con el factor del INPC entre el mes anterior al vencimiento y el mes anterior al pago. Sobre el monto ya actualizado se aplican los recargos, que se causan por cada mes o fracción de mora. Los recargos tienen tope: se causan hasta por cinco años. Invertir el orden —recargos primero— siempre da un número menor al real.
Sí, y cambian cada año: reducciones para jubilados, pensionados y adultos mayores, programas de regularización que condonan recargos y multas, y descuentos por pago anticipado del ejercicio completo. El gobierno los publica pero no los aplica solo: hay que solicitarlos correctamente y a tiempo. Algunos benefician al impuesto y otros únicamente a los accesorios, así que conviene saber cuál pedir antes de formarte en la fila.
La Tesorería puede iniciar el procedimiento administrativo de ejecución y llegar al embargo y remate del inmueble. Pero casi nadie pierde su casa por deber predial: se pierde por ignorar las notificaciones. Si ya hay requerimientos o un procedimiento en curso, los créditos prescritos y los vicios de notificación se impugnan por recurso o ante el Tribunal de Justicia Administrativa local, y puede pedirse la suspensión para frenar el remate.
No. El cálculo ocurre en tu navegador: no se envía, guarda ni comparte ningún dato. Si decides escribirnos por WhatsApp, solo se comparte lo que tú pongas en el chat.
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