Óscar Miranda Abogado
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Rentar un inmueble genera ISR, pero casi nunca sobre el total de lo que cobras. Ingresa la renta mensual y elige cómo deduces: la herramienta calcula tu base gravable y el impuesto mensual estimado, y te dice cuándo el inquilino debe retenerte el 10%.
Última actualización:
La opción del art. 115, último párrafo de la LISR: 35% de los ingresos sin comprobar nada, más el impuesto predial del inmueble.
Se prorratea entre 12 meses. Es el único gasto que la ley permite sumar encima del 35%.
El arrendamiento de inmuebles que obtiene una persona física tributa en el Capítulo III del Título IV de la Ley del Impuesto sobre la Renta. La mecánica es corta: a los ingresos del periodo se les restan las deducciones que la ley permite, y sobre la diferencia —la base gravable— se aplica la tarifa progresiva del impuesto. Lo que decide cuánto pagas no es la renta, sino qué camino de deducción eliges:
| Concepto | Fundamento | Qué permite |
|---|---|---|
| Deducción opcional del 35% | Art. 115, último párrafo LISR | Deducir el 35% de los ingresos sin comprobar gastos |
| Predial del inmueble | Art. 115, último párrafo LISR | Se suma al 35%: es el único gasto adicional permitido en esa opción |
| Mantenimiento y reparaciones | Art. 115, fracc. II LISR | Deducible con CFDI; las mejoras y adiciones no |
| Intereses del crédito hipotecario | Art. 115, fracc. III LISR | Solo los intereses reales, no el abono a capital |
| Primas de seguros del inmueble | Art. 115, fracc. IV LISR | Deducibles en el régimen de gastos comprobados |
| Depreciación de construcciones | Art. 115, fracc. VI LISR | 5% anual sobre el valor de la construcción |
| Retención del 10% | Art. 106, último párrafo LISR | La aplica el inquilino persona moral; es acreditable |
| Obligación de expedir CFDI | Art. 118, fracc. III LISR | Factura por cada contraprestación recibida |
La opción del 35% se elige por ejercicio y no se puede cambiar dentro del mismo año. Revisa cuál te conviene ANTES de presentar la primera declaración del ejercicio.
Ejemplo · Departamento rentado en $25,000 al mes
Con la deducción opcional: 35% de $25,000 = $8,750. Si el predial anual fue de $6,000, se suman $500 al mes. La base gravable del mes queda en $15,750, no en los $25,000 que cobraste.
Si el inquilino es una empresa, ya te retuvo $2,500 (el 10% de la renta). Ese monto se acredita contra tu pago provisional: solo enteras la diferencia, y si la retención fue mayor, queda saldo a favor recuperable en la anual.
Con deducciones reales, el mismo departamento puede pagar menos si está hipotecado: los intereses del crédito suelen rebasar por mucho ese 35%.
Casi ningún conflicto fiscal de arrendamiento empieza por el cálculo del impuesto: empieza por no facturar. El inquilino que deduce la renta genera una huella en el sistema del SAT; los depósitos mensuales idénticos generan otra. Cuando ambas no cuadran con declaraciones presentadas, la autoridad arranca con una carta invitación y puede terminar en discrepancia fiscal. Si ya recibiste un requerimiento, así se defiende un arrendador ante el SAT.
Del lado civil, el pleito típico es otro: rentas impagas, incremento anual y desalojo. Ahí lo que manda es el contrato. Revisa la guía de arrendamiento si el problema es cobrar, o arrendamiento comercial si rentas un local u oficina: ahí además se causa IVA y las reglas del contrato cambian.
Depende de cuánto cobras y de cómo deduzcas. Si eliges la deducción opcional, restas el 35% de la renta más el predial del inmueble; sobre lo que queda se aplica la tarifa del ISR. En rentas bajas la tasa efectiva ronda unos pocos puntos porcentuales de lo que cobras; en rentas altas sube porque la tarifa es progresiva. La calculadora de esta página te da la base gravable y el ISR mensual estimado.
Es la opción que da el último párrafo del art. 115 de la Ley del ISR: en lugar de comprobar gastos uno por uno, deduces el 35% de tus ingresos por arrendamiento sin justificar nada. Además de ese 35%, la misma disposición te permite deducir el impuesto predial pagado por el inmueble en el periodo. Es la ruta más simple y la que conviene a la mayoría de los arrendadores sin hipoteca ni obras.
Cuando tus gastos deducibles superan el 35%. Suele pasar si el inmueble está hipotecado (los intereses reales del crédito son deducibles), si hubo reparaciones y mantenimiento fuertes en el año, o si la depreciación del 5% anual sobre la construcción pesa. El precio es administrativo: necesitas CFDI de todo y la decisión se toma por ejercicio, no mes a mes.
Sí. El último párrafo del art. 106 de la LISR obliga a las personas morales que pagan rentas a retener el 10% sobre el monto del pago, sin deducción alguna, como pago provisional. Te deben entregar la constancia. Esa retención no es un impuesto extra: se acredita contra tu ISR del periodo, y si resulta mayor que lo que te tocaba pagar, el saldo a favor se recupera en la declaración anual.
Sí. Quien obtiene ingresos por arrendamiento debe expedir CFDI por las contraprestaciones que reciba (art. 118, fracc. III de la LISR). Es una obligación independiente de si el inquilino te la pide o no, y la ausencia de facturas es la puerta de entrada de casi todas las revisiones del SAT en esta materia. El inquilino, por su parte, necesita el CFDI si quiere deducir la renta.
El SAT cruza depósitos bancarios, facturas de inquilinos que sí deducen y avisos del propio contrato. Regularizarse antes de que llegue la invitación o el requerimiento casi siempre sale más barato: se presentan declaraciones complementarias con actualización y recargos, pero se evitan multas por omisión y el riesgo de que el caso se trate como discrepancia fiscal. Conviene revisarlo con un abogado fiscalista antes de mover nada.
El arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación está exento de IVA. El de locales comerciales, oficinas, bodegas y terrenos con fines distintos sí causa IVA al 16%, que debes trasladar y enterar. Esta calculadora solo estima el ISR: no incluye IVA ni el impuesto cedular que algunas entidades cobran sobre el arrendamiento.
No. El cálculo ocurre en tu navegador: no se envía, guarda ni comparte ningún dato. Si decides escribirnos por WhatsApp, solo se comparte lo que tú pongas en el chat.
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