Juicio de Otorgamiento y Firma de Escritura

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La acción tiene fundamento expreso. El artículo 27 del Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México dispone que el perjudicado por falta de título legal tiene acción para exigir que el obligado le extienda el documento correspondiente. Se complementa con los artículos 1833 y 2232 del Código Civil capitalino: cuando la ley exige determinada forma para un contrato y la voluntad de las partes consta de manera fehaciente, cualquiera de ellas puede exigir que se le dé esa forma — y si el obligado se resiste, el juez lo hace en su rebeldía. Como la compraventa de inmuebles debe otorgarse en escritura pública, el comprador con contrato privado pagado tiene exactamente ese derecho: convertir su contrato en escritura, con o sin la cooperación del vendedor.

Los requisitos prácticos son concretos. Primero, que la compraventa conste de manera fehaciente: normalmente el contrato privado firmado, aunque también se integra con recibos, mensajes, testigos y la entrega de la posesión. Segundo, que hayas cumplido tu parte: el precio pagado en su totalidad o, en su caso, la disposición de pagar lo que reste conforme al contrato. Tercero, la identificación precisa del inmueble y de quién aparece como titular registral, porque la escritura que firme el juez debe poder inscribirse. Cuando falta alguno de estos elementos el caso no necesariamente muere, pero cambia la estrategia — y es mejor saberlo antes de demandar.

Los escenarios difíciles tienen ruta. Si el vendedor murió, la obligación de escriturar no se extingue: pasa a su sucesión, y se demanda a ésta — provocando la apertura del juicio sucesorio si los herederos no lo han hecho. Si el vendedor desapareció, se le emplaza por edictos tras agotar su búsqueda, y el juicio sigue su curso legal aunque nunca aparezca. Si quien vendió fue una desarrolladora que quebró o se liquidó, la acción se endereza contra la empresa, su liquidador o quien jurídicamente la sustituya. Y si el inmueble arrastra gravámenes del vendedor —hipotecas, embargos—, se diseña la estrategia para atacarlos o provocar su cancelación, porque una escritura sobre un inmueble gravado resuelve solo la mitad del problema.

Sobre el tiempo: no te confíes. La regla general del Código Civil de la Ciudad de México es que las acciones personales prescriben en diez años (artículo 1159), y aunque existen criterios judiciales que protegen al comprador que ha permanecido en posesión del inmueble — e incluso la posibilidad de plantear la usucapión como vía alternativa —, cada año que pasa complica la prueba: se pierden recibos, mueren testigos, el vendedor vende de nuevo o sus herederos se multiplican. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de tu contrato y tus pagos, la consulta del estado registral del inmueble y el dictamen de viabilidad de la acción con la ruta concreta para tu escenario. Si tu caso no necesita juicio porque el vendedor sí está dispuesto a firmar, se te dice y se canaliza al trámite notarial ordinario, que es más rápido y más barato.