CIVIL
Tu inquilino puede quedarse con tu casa: usucapión
Los errores que el 90% de los propietarios comete hoy y que permiten al inquilino ganar la propiedad. Caso real en Coyoacán.
Óscar Miranda Abogado
ÁREAS DE PRÁCTICA
Sucesiones y Herencias en CDMX
En México, heredar no es automático. Cuando alguien fallece, sus bienes no pasan solos a la familia: se necesita un procedimiento — la sucesión — que determine quiénes heredan, nombre a un albacea y adjudique los bienes ante notario o ante juez. Si hay testamento, el camino es más corto; si no lo hay, la ley decide el orden de herederos y comienza el juicio intestamentario, donde los conflictos familiares suelen costar más que el propio trámite. Mientras la sucesión no se tramite, los bienes quedan jurídicamente congelados: la casa no se puede vender ni escriturar, las cuentas no se liberan, y quien 'se queda' con un bien sin adjudicárselo legalmente está sembrando un pleito para la siguiente generación. La buena noticia: con estrategia, la mayoría de las sucesiones se resuelven en meses, no en años.
Información actualizada:
CASOS QUE ATENDEMOS
Situaciones típicas en sucesiones y herencias en CDMX
- Familias sin testamento que necesitan tramitar el juicio sucesorio intestamentario
- Herederos que quieren vender o escriturar una casa heredada que sigue a nombre del difunto
- Conflictos con el albacea: ventas sin autorización, cuentas que no rinde, bienes que administra mal
- Concubinas y concubinos que deben acreditar su derecho a heredar frente a la familia del fallecido
- Personas que quieren planear en vida: testamento, donación a hijos o comparativa entre ambas rutas
- Sucesiones detenidas por años que necesitan reactivarse o corregirse
- Herencias con deudas: qué se paga, en qué orden y qué les queda a los herederos
CÓMO TE AYUDAMOS
Nuestra forma de trabajar en sucesiones y herencias en CDMX
01
Radiografía de la sucesión
Primero los hechos: ¿hay testamento? ¿qué bienes y deudas existen? ¿quiénes son los posibles herederos? Con eso definimos la vía — notarial cuando hay acuerdo y los requisitos lo permiten, judicial cuando hay menores, conflicto o intestado disputado — y el presupuesto realista del trámite.
02
Apertura de la sucesión y reconocimiento de herederos
Se denuncia la sucesión, se presenta el testamento si existe o se acredita el parentesco si no, y el juez o notario reconoce a los herederos conforme al orden legal. Aquí se ganan o se pierden los derechos: un concubino que no acredita su unión, o un heredero que no comparece, pueden quedar fuera.
03
Nombramiento y control del albacea
El albacea administra la herencia: asegura los bienes, forma el inventario, paga las deudas y rinde cuentas. También tiene límites estrictos — no puede vender ni gravar bienes a su antojo. Asesoramos tanto a albaceas que quieren hacerlo bien como a herederos que necesitan frenar a uno que se excede.
04
Inventario, avalúo y partición
Se inventarían y valúan los bienes, se pagan las deudas de la herencia en el orden legal y se proyecta la partición entre herederos. La mayoría de los pleitos familiares estallan aquí — y la mayoría se evitan con un proyecto de partición técnico y transparente.
05
Adjudicación y escrituración
El cierre real de la sucesión: los bienes se adjudican formalmente a cada heredero y los inmuebles se escrituran ante notario e inscriben en el Registro Público. Solo entonces la casa heredada es jurídicamente tuya: puedes venderla, rentarla o heredarla a tu vez sin arrastrar el problema.
POR QUÉ CON ÓSCAR
Criterio legal, no atención genérica
El Código Civil de la Ciudad de México ordena todo el sistema. La herencia legítima — el intestado — se abre cuando no hay testamento, o el que existe es nulo o perdió validez, cuando el testador no dispuso de todos sus bienes, o cuando el heredero muere antes que el testador o repudia la herencia (artículo 1599). El orden de herederos lo fija el artículo 1602: descendientes, cónyuge, ascendientes, parientes colaterales hasta el cuarto grado y la concubina o concubinario — este último si satisface los requisitos del artículo 1635, que exige los mismos supuestos del matrimonio para heredarse recíprocamente. A falta de todos ellos, hereda el Sistema DIF. Dos ideas prácticas salen de ahí: los 'sobrinos lejanos' rara vez tienen el derecho que creen tener, y la pareja en unión libre sí hereda — pero debe probar su concubinato, con la carga de la prueba en su contra.
Sobre el albacea, la ley es más estricta de lo que la práctica sugiere. El artículo 1706 le impone obligaciones precisas: presentar el testamento, asegurar los bienes, formar inventarios, administrar y rendir cuentas, pagar las deudas de la herencia, partir y adjudicar los bienes, y defender la herencia en juicio. Y sus límites son igual de claros: solo puede vender bienes de la herencia para pagar deudas u otros gastos urgentes (artículo 1717) y no puede gravar ni hipotecar sin consentimiento de los herederos (artículo 1719). El albacea que vende 'porque él decide' está actuando fuera de la ley — y los herederos pueden exigirle cuentas y responsabilidad. Para quien planea en vida, el testamento público abierto ante notario (artículo 1511) sigue siendo la herramienta más barata y eficaz para ahorrarle a la familia el intestado completo; la comparativa con la donación en vida depende de cada patrimonio, y las implicaciones fiscales de una y otra ruta merecen números, no corazonadas.
La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la radiografía de tu sucesión — vía procedente, herederos conforme a la ley, estado de los bienes — y un presupuesto cerrado por etapa. Si la herencia lleva años detenida o el albacea actúa por su cuenta, no lo dejes crecer: cada año de inacción suma herederos nuevos, deudas y complejidad al mismo problema.
¿Tienes un asunto de sucesiones y herencias en CDMX pendiente?
La asesoría inicial es tu primer paso. Asesoría desde $2,000 MXN.
Agendar asesoríaSUCESIONES Y HERENCIAS EN CDMX EN INSTAGRAM
Mira esto en menos de 60 segundos
Reels cortos sobre los puntos críticos de esta área. Si te ayuda, comparte.
CIVIL
Construcción sin licencia: una denuncia basta para demoler
La mayoría de construcciones irregulares SE PUEDEN regularizar, pero los plazos son brutalmente cortos.
CIVIL
¿El hospital puede retenerte por no pagar?
Los hospitales pueden cobrar, pero existen límites legales estrictos en la forma en que lo hacen.
CIVIL
Daño moral: cuándo puedes reclamarlo
Cuando una conducta afecta tu honor, reputación, imagen o vida privada, se reclama con estrategia.
Fuentes oficiales consultadas
- Código Civil Federal — Contratos y obligaciones civiles
- Registro Público de la Propiedad CDMX — Inscripción de derechos reales
Links externos a fuentes oficiales del Estado mexicano. Se abren en pestaña nueva.
Áreas relacionadas