Juicio de Desocupación

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La afirmación central de esta página es también la más incómoda para el arrendador que llega con prisa: la recuperación del inmueble arrendado solo procede por vía judicial. No hay figura en la ley mexicana que autorice al propietario a retomar por su cuenta la posesión que él mismo entregó en arrendamiento, por más que el inquilino deba meses y por más que el contrato tenga una cláusula que diga lo contrario. Esa cláusula no le da al arrendador una facultad ejecutiva: le da, en todo caso, una causal de rescisión que un juez tiene que declarar. Por eso cuando un despacho ofrece «desalojo express en 15 días» solo hay dos lecturas posibles. O está cobrando por un resultado que no puede entregar, o está proponiendo un acto de propia mano —cortar servicios, cambiar la chapa, sacar los muebles— que cambia por completo la posición de las partes: el arrendador moroso deja de ser el acreedor y pasa a ser el denunciado.

Lo que sí cambió, y en favor del arrendador, es el procedimiento. El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares se publicó en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023 y su entrada en vigor es gradual por entidad. En la Ciudad de México, la declaratoria de vigencia se publicó el 2 de agosto de 2024 y, a partir del 1 de diciembre de 2024, las controversias de arrendamiento inmobiliario se tramitan bajo el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral que regulan los artículos 520 a 529 de ese código —junto con el juicio especial hipotecario oral, en la misma primera fase—, mientras que el resto de las materias civiles y familiares se fue escalonando en fases posteriores. El diseño del juicio está pensado para comprimir tiempos: el artículo 521 exige que el escrito inicial se acompañe del contrato de arrendamiento cuando se celebró por escrito, y obliga a las partes a ofrecer en sus escritos —demanda, contestación, reconvención y contestación a las excepciones— todas las pruebas que pretendan rendir. La consecuencia práctica es brutal y conviene entenderla antes de demandar: el caso se gana o se pierde con lo que se presenta el primer día.

Ese diseño explica por qué los tiempos reales dependen mucho más de tu contrato que de la habilidad del abogado. Tres elementos aceleran de verdad. El primero es la fecha cierta: un contrato ratificado ante notario o corredor público, o cuya fecha conste de manera indubitable, cierra la defensa favorita del inquilino, que es discutir cuándo y en qué términos empezó la relación. El segundo es la garantía real: un fiador con inmueble verificado o una póliza jurídica vigente, porque una sentencia contra alguien insolvente recupera el departamento pero no el dinero. El tercero es una cláusula de rescisión redactada con precisión —qué incumplimientos la detonan, desde qué día opera la mora, cómo se notifica—, porque una causal ambigua es una invitación a que el juicio se vuelva un debate de interpretación. A eso se suma algo tan simple como la prueba del pago: rentas cobradas en efectivo y sin recibo son, en tribunales, rentas difíciles de acreditar.

Y del otro lado está la lista de lo que jamás debe hacerse, porque revierte el caso en un solo movimiento. Cortar el agua, la luz o el gas; cambiar la chapa; sacar las pertenencias a la banqueta; poner un candado o un vigilante a impedir el acceso. Cualquiera de esas conductas puede encuadrar en el delito de despojo, previsto en el artículo 237 del Código Penal para el Distrito Federal —aplicable en la Ciudad de México—, que sanciona a quien por propia autoridad, mediante violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o furtivamente, ocupe un inmueble ajeno, haga uso de él o de un derecho real que no le pertenezca, o impida el disfrute material de un inmueble ajeno; el propio artículo aclara que el delito se sanciona aun cuando el derecho a la posesión sea dudoso o esté en disputa. Y el marco se endureció: por decreto publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el 21 de noviembre de 2025, la pena se elevó a prisión de seis a once años y multa de doscientas a mil unidades de medida y actualización, con agravantes aún mayores en ciertos supuestos. Traducido al caso concreto: el arrendador que se adelanta pierde el inmueble de todos modos, ahora con una carpeta de investigación encima y con el inquilino moroso convertido en víctima. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN, e incluye la auditoría de tu contrato y tus garantías, el diagnóstico de qué tan rápido puede moverse tu caso concreto y la ruta recomendada —convenio o juicio— con honorarios cerrados por escrito. Si tu contrato no aguanta un juicio, se te dice ahí, antes de cobrarte una demanda.