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Tu inquilino puede quedarse con tu casa: usucapión
Los errores que el 90% de los propietarios comete hoy y que permiten al inquilino ganar la propiedad. Caso real en Coyoacán.
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ÁREAS DE PRÁCTICA
Hay una diferencia enorme entre planeación patrimonial y lo que suele venderse como blindaje. La planeación se hace antes, cuando el patrimonio está sano, no hay acreedores y nadie te ha demandado: consiste en ordenar la titularidad de los bienes para que un problema del negocio no se lleve la casa, para que la sucesión no termine en juicio y para que el costo fiscal de cada movimiento esté medido. El blindaje de emergencia es otra cosa: mover bienes cuando ya hay deudas vencidas, un crédito fiscal determinado o una demanda en curso. Eso no protege y además empeora la situación, porque la ley permite atacar esas transmisiones y en ciertos supuestos derivan en responsabilidad personal o incluso penal. La regla práctica es simple y conviene decirla de entrada: si ya existe el problema, la planeación patrimonial no es la herramienta —lo que toca es negociar o defender—. Si el problema todavía no existe, entonces sí es el momento, y cada año que pasa sin hacerlo es un año de exposición innecesaria. Aquí lo que se explica es qué protege realmente cada figura, no lo que promete.
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01
Se levanta el mapa completo: qué bienes hay y a nombre de quién, qué deudas y garantías existen, quién firmó como obligado solidario o aval, qué régimen matrimonial rige y qué riesgos concretos corre la actividad. Casi siempre aparece que la exposición mayor no está donde el cliente creía: obligaciones solidarias firmadas hace años, avales olvidados o bienes gananciales que nadie había considerado.
02
Es el filtro ético y jurídico del trabajo. Si ya existen deudas vencidas, juicios en curso o créditos fiscales determinados, cualquier transmisión de bienes es atacable y puede agravar la situación. En ese escenario lo honesto es decirlo y cambiar de estrategia: negociar, reestructurar la deuda o defender. La planeación patrimonial solo funciona cuando se hace antes, y quien ofrezca lo contrario está vendiendo un riesgo.
03
No hay una estructura universal. Según el caso se usan sociedades para separar la operación del patrimonio, fideicomisos cuando se requiere afectación de bienes a un fin y administración profesional, capitulaciones matrimoniales para definir qué es de cada quien, la figura del patrimonio de familia para proteger la vivienda dentro de los límites que la ley fija, y seguros para cubrir riesgos que ninguna estructura evita. Cada una tiene costo y límites, y ambos se explican antes.
04
Mover bienes no es gratis. Aportar un inmueble a una sociedad, donarlo o transmitirlo a un fideicomiso puede generar impuesto sobre la renta, impuesto sobre adquisición de inmuebles y derechos registrales. Hay supuestos de exención y tratamientos favorables, pero hay que verificarlos caso por caso. Una estructura que protege pero cuesta más en impuestos de lo que evita en riesgo no sirve, y esa cuenta se hace antes de firmar.
05
La planeación queda incompleta si no incluye qué pasa al fallecimiento. Testamento coordinado con la estructura societaria, designación correcta de beneficiarios en seguros y cuentas, y reglas de administración si hay herederos menores. Después se revisa cada cierto tiempo, porque la vida cambia: se compran y venden bienes, cambian los riesgos del negocio, hay matrimonios y divorcios. Una estructura desactualizada protege menos de lo que se cree.
POR QUÉ CON ÓSCAR
La planeación patrimonial no se apoya en una sola ley sino en el uso correcto de varias figuras que el derecho mexicano reconoce, y su límite común está en el fraude de acreedores. El Código Civil Federal y los de las entidades regulan la acción pauliana, que permite al acreedor demandar la nulidad de los actos celebrados por el deudor en perjuicio de su crédito cuando resultan en insolvencia. Esa acción existe precisamente para desbaratar transmisiones hechas cuando ya había deuda. En materia de fideicomiso, la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito lo dice de forma aún más directa en su artículo 386: los bienes que se den en fideicomiso quedan afectos al fin a que se destinan, pero se salvan los derechos adquiridos legalmente sobre esos bienes con anterioridad a la constitución del fideicomiso, y el fideicomiso constituido en fraude de terceros podrá en todo tiempo ser atacado de nulidad por los interesados. En materia fiscal, el Código Fiscal de la Federación contempla supuestos de responsabilidad solidaria y facultades para actuar frente a operaciones realizadas para eludir el pago. La conclusión es la misma por todos los caminos: la protección patrimonial se construye antes del problema o no se construye.
Sobre el régimen matrimonial se toman más decisiones patrimoniales de las que la gente cree, y casi siempre sin asesoría. La sociedad conyugal hace comunes los bienes conforme a lo pactado en las capitulaciones, y la separación de bienes mantiene la titularidad individual. Para quien tiene un negocio con riesgo, esa elección determina si el patrimonio del cónyuge queda o no expuesto a las obligaciones contraídas. Las capitulaciones matrimoniales pueden otorgarse antes del matrimonio o durante él, y modificarse cumpliendo los requisitos legales, lo que abre una vía de planeación que muchas parejas ignoran. Conviene además revisar cómo están tituladas las adquisiciones hechas durante el matrimonio, porque esa es la fuente número uno de litigios años después, tanto en divorcios como en sucesiones y también cuando un acreedor intenta embargar.
Existe además una figura pensada específicamente para proteger la vivienda: el patrimonio de familia, regulado en los códigos civiles. Constituido conforme a la ley, los bienes afectos quedan sujetos a un régimen especial que los hace inalienables e inembargables mientras subsista, precisamente para asegurar la casa y el sustento de la familia. Su alcance no es ilimitado: la ley fija un valor máximo de los bienes que pueden afectarse y requisitos de constitución que incluyen intervención judicial o notarial según la entidad, y la afectación no perjudica derechos de acreedores anteriores. Por eso es una herramienta útil para patrimonios modestos y para la vivienda familiar, pero no es la respuesta cuando lo que se busca es proteger un patrimonio grande o diversificado. Conocer ese tope desde el inicio evita expectativas equivocadas.
Para patrimonios mayores, las herramientas centrales son la estructura societaria y el fideicomiso, y cada una resuelve cosas distintas. Separar la operación del negocio en una sociedad y mantener los inmuebles en otra entidad o en un fideicomiso permite que un problema operativo no arrastre los activos, siempre que la separación sea real: contabilidades distintas, contratos de arrendamiento efectivamente celebrados y pagados, y decisiones documentadas. Una separación puramente formal, donde todo se maneja como una sola bolsa, es justamente lo que permite a un acreedor pedir que se desconozca. Y hay riesgos que ninguna estructura elimina: quien firmó como obligado solidario o aval responde con su patrimonio sin importar cómo esté organizado, y quien administra una sociedad responde frente a ella por el daño que le cause. Esos dos frentes se atienden revisando las firmas existentes y contratando seguros donde corresponda, no moviendo bienes. La primera consulta es de valoración: se mapea el patrimonio y la exposición real, se confirma que se está a tiempo y se dice qué estructura aporta y cuánto cuesta, incluido el costo fiscal de llegar a ella.
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La figura central cuando se requiere afectar bienes a un fin.
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La pieza que cierra cualquier planeación patrimonial seria.
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El régimen de bienes define qué queda expuesto y qué no.
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Mapa de bienes, deudas, garantías y exposición real.
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