Compra en Remate Judicial

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

Las reglas del remate en la Ciudad de México están en el Código de Procedimientos Civiles local y conviene conocer tres de ellas antes de pujar. El artículo 573 define la postura legal como la que cubre las dos terceras partes del avalúo o del precio fijado a la finca hipotecada por los contratantes, siempre que la parte de contado alcance para cubrir el crédito y las costas. El artículo 574 exige que, para tomar parte en la subasta, los licitadores consignen mediante billete de depósito el diez por ciento de la cantidad fijada para el remate del inmueble. Y el artículo 582 resuelve qué pasa si no hay postores: el ejecutante puede pedir la adjudicación al precio del avalúo que sirvió de base, o bien una nueva almoneda con deducción del veinte por ciento de la tasación. Esa deducción es la que explica los precios de las segundas almonedas — y también por qué llegan ahí los inmuebles que nadie quiso en la primera.

La convocatoria también está regulada y conviene leerla con calma porque es la fuente de los datos duros. Conforme al artículo 570 del mismo código, el remate se anuncia por edictos que se publican en los tableros de avisos del juzgado y de la Tesorería, mediando entre la publicación y la fecha del remate un plazo que no puede ser menor a cinco días hábiles, y cuando el valor del inmueble excede el monto que la ley señala, además en la sección de avisos judiciales de un periódico. Cuando el crédito que se ejecuta es mercantil —pagarés, créditos simples, cartera bancaria cedida— las reglas aplicables son las del Código de Comercio, cuyo artículo 1411 ordena anunciar la venta tres veces dentro de nueve días tratándose de bienes raíces, y cuyo artículo 1412 define igualmente como postura legal la que cubre las dos terceras partes del avalúo. Dos códigos distintos, plazos distintos: lo primero que hay que identificar es en qué vía se está rematando.

Un dato de calendario que cambia el panorama: la Ciudad de México está migrando al Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares por etapas, conforme a la declaratoria publicada por el Congreso local, de modo que los asuntos civiles en vía de apremio van quedando sujetos al código nacional según la fecha en que se promovieron y la etapa en que se encuentran. En la práctica esto significa que hoy conviven expedientes que se rematan bajo el Código de Procedimientos Civiles local y expedientes que ya se rigen por el código nacional, con reglas propias de almoneda, publicidad y subasta. Antes de calcular una postura hay que confirmar en el expediente concreto qué ordenamiento le aplica; hacerlo de memoria es el error más caro y más frecuente de quien invierte en remates.

Sobre el riesgo que casi nadie menciona: el amparo. Conforme al artículo 107, fracción IV, de la Ley de Amparo, el amparo indirecto en materia de remate procede contra la última resolución dictada en el procedimiento, entendida como aquella que ordena definitivamente el otorgamiento de la escritura de adjudicación y la entrega de los bienes rematados, y en esa demanda pueden reclamarse todas las violaciones cometidas durante el procedimiento. El diseño busca no entorpecer la ejecución, pero tiene un efecto práctico para el comprador: existe una ventana real en la que el deudor puede impugnar, y si el emplazamiento del juicio original estuvo mal hecho, la reposición del procedimiento puede llevarse meses o años con tu dinero ya exhibido. Por eso la asesoría de $2,000 MXN empieza por leer el expediente y el folio real, no por ver la foto del inmueble: el objetivo es decirte si conviene pujar, hasta cuánto, y cuándo lo honesto es no entrar.