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Construcción sin licencia: una denuncia basta para demoler
La mayoría de construcciones irregulares SE PUEDEN regularizar, pero los plazos son brutalmente cortos.
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ÁREAS DE PRÁCTICA
Mucha gente cree que el riesgo ambiental de una empresa se mide en multas. Es el error de cálculo más caro de esta materia. Desde 2013 existe una ley que crea una vía propia: la Ley Federal de Responsabilidad Ambiental, cuyo texto vigente incorpora la reforma publicada el 14 de noviembre de 2025. Esa ley no impone multas administrativas: impone la obligación de reparar el daño ocasionado al ambiente y, cuando la reparación no es posible, de compensarlo. Y la reparación tiene una definición exigente: restituir a su estado base los hábitat, los ecosistemas, los elementos y recursos naturales, sus condiciones químicas, físicas o biológicas y los servicios ambientales que proporcionan. En el lugar en que se produjo el daño. Dos datos terminan de explicar por qué esto se vuelve tan caro. El primero es el plazo: la acción prescribe en doce años contados desde que se produce el daño y sus efectos, mucho más que casi cualquier otra acción civil. El segundo es que en ciertas actividades la responsabilidad es objetiva: se responde por el daño sin necesidad de que nadie acredite que hubo culpa.
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01
Es la primera pregunta y define toda la defensa. La ley establece como regla la responsabilidad subjetiva, que nace de actos u omisiones ilícitos. Pero en supuestos concretos la responsabilidad es objetiva, y ahí la discusión sobre la diligencia pierde casi todo su peso: se responde por el resultado. Saber en cuál de los dos regímenes está el caso cambia por completo qué hay que probar y qué estrategia tiene sentido.
02
La acción prescribe en doce años contados a partir del día en que se produzca el daño al ambiente y sus efectos. Doce años es un horizonte largo que alcanza operaciones, administraciones y dueños anteriores. Determinar con precisión cuándo se produjo el daño y cuándo se manifestaron sus efectos es trabajo técnico y documental, y en más de un caso es la defensa completa.
03
La ley ordena restituir al estado base y, solo cuando la reparación no sea posible, acudir a la compensación ambiental. Ese orden importa: una exigencia de compensación cuando la reparación sí era posible, o al revés, es combatible. Aquí el peritaje ambiental es la pieza central, y conviene construirlo desde el inicio y no como respuesta tardía al del contrario.
04
La ley impone, además de reparar, realizar las acciones necesarias para evitar que se incremente el daño ocasionado. Es una obligación autónoma y de cumplimiento inmediato. Documentar las medidas de contención adoptadas desde el primer momento no solo reduce el daño: es prueba de conducta diligente que pesa en el juicio y en cualquier negociación.
05
La ley reconoce legitimación amplia para demandar la responsabilidad ambiental y prevé que el Poder Judicial de la Federación cuente con juzgados de Distrito especializados en la materia. No es un juicio civil ordinario ni un procedimiento administrativo: tiene reglas propias, legitimación propia y jueces especializados. Plantearlo en la vía equivocada cuesta tiempo que en materia ambiental se traduce en daño que sigue creciendo.
POR QUÉ CON ÓSCAR
La Ley Federal de Responsabilidad Ambiental, cuyo texto vigente incorpora la reforma publicada el 14 de noviembre de 2025, establece en su artículo 10 la regla general: toda persona física o moral que con su acción u omisión ocasione directa o indirectamente un daño al ambiente será responsable y estará obligada a la reparación de los daños o, bien, cuando la reparación no sea posible, a la compensación ambiental que proceda. El mismo artículo añade una obligación que suele pasarse por alto y que es de cumplimiento inmediato: de la misma forma estará obligada a realizar las acciones necesarias para evitar que se incremente el daño ocasionado al ambiente. Son dos deberes distintos: reparar lo hecho y contener lo que sigue ocurriendo.
El régimen de imputación está en los artículos 11 y 12, y la distinción es la que más define el resultado de un caso. El artículo 11 establece que la responsabilidad por daños ocasionados al ambiente será subjetiva y nacerá de actos u omisiones ilícitos. El artículo 12, en cambio, dispone que será objetiva la responsabilidad ambiental cuando los daños devengan directa o indirectamente de cualquier acción u omisión relacionada con materiales o residuos peligrosos; del uso u operación de embarcaciones en arrecifes de coral; de la realización de las actividades consideradas como altamente riesgosas; y de aquellos supuestos y conductas previstos por el artículo 1913 del Código Civil Federal. En el régimen objetivo la discusión sobre si la empresa actuó con diligencia pierde casi todo su peso: se responde por el daño producido. Para una empresa que maneja residuos peligrosos, eso significa que el cumplimiento normativo reduce el riesgo de sanción administrativa pero no elimina la exposición a la responsabilidad ambiental.
El contenido de la obligación está en el artículo 13 y es más exigente de lo que la palabra reparación sugiere: la reparación de los daños ocasionados al ambiente consistirá en restituir a su estado base los hábitat, los ecosistemas, los elementos y recursos naturales, sus condiciones químicas, físicas o biológicas y las relaciones de interacción que se dan entre estos, así como los servicios ambientales que proporcionan, mediante la restauración, restablecimiento, tratamiento, recuperación o remediación. El mismo artículo agrega una precisión con fuerte impacto económico: la reparación deberá llevarse a cabo en el lugar en el que fue producido el daño. No se trata de pagar una cantidad y cerrar el tema; se trata de ejecutar trabajos en sitio hasta devolverlo a su estado base. La compensación ambiental solo entra cuando la reparación no es posible, y ese orden es defendible en ambos sentidos.
Dos disposiciones procesales terminan de dibujar el riesgo. El artículo 28 reconoce derecho e interés legítimo para ejercer acción y demandar judicialmente la responsabilidad ambiental, con una legitimación mucho más amplia que la del derecho civil tradicional. Y el artículo 29 fija el plazo: la acción prescribe en doce años, contados a partir del día en que se produzca el daño al ambiente y sus efectos. Ese artículo añade además que, salvo en los casos de los artículos 23 y 28 de la propia ley, ninguna de las partes será condenada al pago de gastos y costas judiciales. El artículo 30 dispone que el Poder Judicial de la Federación contará con juzgados de Distrito con jurisdicción especializada en materia ambiental. Doce años de exposición, legitimación amplia, responsabilidad objetiva en actividades de riesgo y jueces especializados: ese conjunto es lo que convierte al pasivo ambiental en el riesgo peor medido de las operaciones de compraventa de empresas e inmuebles industriales en México. La primera consulta es de valoración: se revisa la actividad, el régimen de imputación aplicable, la fecha del daño y la viabilidad de la reparación.
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