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Tu inquilino puede quedarse con tu casa: usucapión
Los errores que el 90% de los propietarios comete hoy y que permiten al inquilino ganar la propiedad. Caso real en Coyoacán.
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ÁREAS DE PRÁCTICA
La extinción de dominio es el procedimiento que más patrimonio destruye por un malentendido: la gente cree que es un asunto penal y que basta con no estar acusado de nada. No es así. La ley lo dice de frente: es un proceso jurisdiccional de naturaleza civil, de carácter patrimonial, autónomo, distinto e independiente del proceso penal del que salió la información. Puedes ser absuelto en lo penal y perder el inmueble de todos modos. Puedes no estar siquiera mencionado en la carpeta y aparecer como parte demandada, porque la acción va contra el bien, no contra la persona. Y si prospera, la pérdida es total: la ley establece que se declara sin contraprestación ni compensación alguna para el propietario. Por eso la defensa no consiste en probar que eres inocente, sino en acreditar la buena fe en la adquisición con documentos que ya existían antes del hecho ilícito. Eso se construye con el título, las fechas ciertas, los impuestos pagados y la inscripción registral, y se pierde por no contestar a tiempo. Hay además un dato que casi nadie usa: en 2022 la Suprema Corte invalidó varias porciones de esta ley, incluido el artículo que definía los elementos de la acción.
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CASOS QUE ATENDEMOS

CÓMO TE AYUDAMOS
01
Lo primero es identificar exactamente qué bienes se reclaman, cuál es el hecho ilícito que invoca el Ministerio Público y con qué información lo sustenta. La contestación tiene plazo y no admite improvisación: aquí se ofrecen las pruebas y se plantean las defensas. Perder esta etapa por no reaccionar a tiempo es la causa más frecuente de sentencias adversas, más que cualquier argumento de fondo.
02
Es el núcleo de la defensa. La ley presume la buena fe, pero exige acreditarla: documento de fecha cierta anterior al hecho ilícito, pago oportuno de los impuestos y contribuciones que causó la operación, adquisición lícita —y en la posesión, que haya sido continua, pública y pacífica, con inscripción en el Registro Público de la Propiedad—, y la autenticidad del contrato con el que se demuestra el justo título. Cada uno de esos puntos se documenta, no se afirma.
03
Mientras el juicio corre, el bien suele quedar bajo aseguramiento y administración, lo que en la práctica significa años sin poder usarlo, rentarlo ni venderlo. Ese daño es real aunque la sentencia final sea favorable. Se combate pidiendo la proporcionalidad de la medida, acreditando la afectación concreta y, cuando procede, promoviendo el amparo contra actos que exceden lo necesario para asegurar el resultado del juicio.
04
La ley fija que las facultades del Ministerio Público para demandar caducan en diez años contados desde que se le informó de la existencia de bienes susceptibles, y que la acción prescribe en veinte años para bienes de destinación ilícita. Además, varias porciones de la ley fueron declaradas inválidas por la Suprema Corte en la acción de inconstitucionalidad publicada en el Diario Oficial el 6 de enero de 2022. Revisar si la demanda se apoya en alguna de ellas es una defensa que muchos escritos no aprovechan.
05
El proceso es de vía especial con prevalencia de la oralidad, y se rige supletoriamente por la legislación procesal civil federal. Se litigan las audiencias, se desahogan las pruebas ofrecidas desde la contestación y se combate el nexo que el Ministerio Público pretende establecer entre el bien y el hecho ilícito. Contra la sentencia proceden los recursos ordinarios y, agotados, el juicio de amparo.
POR QUÉ CON ÓSCAR
La Ley Nacional de Extinción de Dominio fue publicada en el Diario Oficial de la Federación el 9 de agosto de 2019 y su última reforma es del 28 de noviembre de 2025. Es reglamentaria del artículo 22 de la Constitución y, conforme a su artículo 1, se dictó acorde con la Convención de las Naciones Unidas contra la Delincuencia Organizada Transnacional, la Convención contra la Corrupción y la Convención contra el Tráfico Ilícito de Estupefacientes. Su artículo 3 define la figura sin rodeos: la extinción de dominio es la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes que la ley señala, declarada por sentencia judicial, sin contraprestación ni compensación alguna para su propietario, para quien se ostente o comporte como tal, ni para quien por cualquier circunstancia posea o detente los bienes. No hay pago, no hay indemnización y no hay devolución parcial: se pierde todo o no se pierde nada.
El punto que más confusión genera está en el artículo 8. La acción se ejercita a través de un proceso jurisdiccional de naturaleza civil, de carácter patrimonial y con prevalencia de la oralidad, mediante una vía especial, y procede sobre los bienes independientemente de quién los tenga en su poder o los haya adquirido. El mismo artículo dispone que el ejercicio de la acción corresponde al Ministerio Público y —esto es lo determinante— que el proceso de extinción de dominio será autónomo, distinto e independiente de aquel o aquellos de materia penal de los cuales se haya obtenido la información relativa a los hechos que sustentan la acción, o de cualquier otro que se haya iniciado con anterioridad o simultáneamente. De ahí se sigue lo que muchos descubren tarde: una absolución penal, un no ejercicio de la acción o un sobreseimiento no cierran por sí solos el juicio civil sobre el bien. El artículo 7 delimita sobre qué bienes procede: aquellos de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, en particular los que sean instrumento, objeto o producto de los hechos ilícitos, sin perjuicio del lugar de su realización.
La defensa real se juega en el artículo 15, que establece que se presumirá la buena fe en la adquisición de los bienes. Para gozar de esa presunción, la parte demandada y las personas afectadas deberán acreditar suficientemente, entre otras cosas: que consta en documento de fecha cierta y anterior a la realización del hecho ilícito, conforme a la normatividad aplicable; que oportuna y debidamente se pagaron los impuestos y contribuciones causados por los hechos jurídicos en los que fundan su buena fe o justo título; que el bien fue adquirido de forma lícita y, en el caso de la posesión, que esta se ejerció de forma continua, pública y pacífica, estableciéndose la publicidad a través de la inscripción del título en el Registro Público de la Propiedad cuando ello proceda conforme a derecho; y la autenticidad del contrato con el que se pretenda demostrar el justo título, con medios de prueba idóneos, pertinentes y suficientes para llegar a una convicción plena del acto jurídico y su licitud. Por eso la defensa se prepara con papeles viejos y bien fechados, no con declaraciones.
Hay un dato que cambia el terreno y que muchos escritos siguen ignorando: la Suprema Corte de Justicia de la Nación declaró inválidas varias porciones de esta ley al resolver la acción de inconstitucionalidad notificada para efectos legales el 22 de junio de 2021 y publicada en el Diario Oficial de la Federación el 6 de enero de 2022. Entre ellas, el artículo 9 completo, que era el que enunciaba los elementos de la acción de extinción de dominio; la porción del artículo 11 que declaraba imprescriptible la acción respecto de bienes de origen ilícito; la porción 'de procedencia lícita' de la fracción II del artículo 7; y las fracciones V y VI del artículo 15, junto con la porción 'y destino' de su primer párrafo. Sigue vigente, en cambio, que para bienes de destinación ilícita la acción prescribe en veinte años contados a partir de que el bien se haya destinado a realizar hechos ilícitos, y que las facultades del Ministerio Público para demandar caducan en diez años contados desde el día siguiente a aquel en que el Ministerio Público de un procedimiento penal informe a la unidad de la Fiscalía responsable sobre la existencia de bienes susceptibles. Revisar si la demanda se apoya en texto invalidado, o si los plazos ya corrieron, es trabajo de lectura fina que cambia resultados. La primera consulta es de valoración: se lee la demanda, se identifica qué se reclama y con qué sustento, y se dice con claridad qué defensa hay y qué documentos faltan. No se venden resultados.
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