Compra y Litigio de Terrenos

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La primera pregunta que hace un abogado especialista en terrenos no es cuánto cuesta, sino qué es jurídicamente: propiedad privada inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o tierra ejidal o comunal inscrita en el Registro Agrario Nacional. Son dos mundos con reglas distintas, y la mayoría de los fraudes con terrenos consiste en vender el segundo como si fuera el primero. En propiedad privada, la verificación es la misma que en cualquier compraventa seria: titular inscrito, cadena de títulos, gravámenes, embargos y anotaciones. En tierra agraria, ningún certificado del Registro Público sustituye la consulta al Registro Agrario Nacional, porque la parcela puede tener dueño agrario aunque alguien más exhiba papeles convincentes.

La Ley Agraria es tajante y conviene citarla sin adornos. Las tierras ejidales de uso común son inalienables, imprescriptibles e inembargables conforme a su artículo 74, y las comunales tienen la misma protección conforme al artículo 99. Los derechos parcelarios solo pueden enajenarse a otros ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, según el artículo 80. Para que una parcela pueda venderse a cualquier persona como propiedad privada, la asamblea ejidal debe autorizar la adopción del dominio pleno (artículo 81), el Registro Agrario Nacional debe dar de baja la parcela y expedir el título que se inscribe en el Registro Público (artículo 82), y en la primera venta existe derecho del tanto de familiares y otros sujetos por treinta días naturales (artículo 84). Si el «terreno ejidal baratísimo» no tiene ese dominio pleno, no estás comprando un terreno: estás pagando por entrar a un pleito.

El segundo gran capítulo es la regularización. México está lleno de terrenos que se poseen sin escritura: se compraron con un contrato privado hace veinte años, se recibieron de palabra de los padres, o se documentaron con una cesión de derechos que nunca llegó a notario. La posesión no es propiedad, pero puede convertirse en propiedad: la usucapión permite que quien posee en concepto de propietario, de forma pacífica, continua y pública durante los plazos legales, demande que se le declare dueño, y la inmatriculación incorpora al Registro los inmuebles que nunca estuvieron inscritos. La vía correcta depende del origen de la posesión y de la entidad donde está el terreno, y elegirla mal cuesta años. Lo mismo vale para las medidas: cuando el suelo y la escritura no coinciden, la prueba reina es el levantamiento topográfico de un perito.

La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de los documentos del terreno —título, contrato, cesión, certificados—, el diagnóstico de si es propiedad privada o tierra agraria, la lista concreta de verificaciones pendientes antes de pagar y la recomendación de vía si lo que se busca es regularizar o litigar. Si estás por comprar, la revisión previa cuesta una fracción mínima de lo que cuesta recuperar un anticipo o pelear un terreno mal comprado. Y se dice con la misma franqueza en ambos sentidos: cuando el terreno está limpio, se te dice que compres; cuando la única salida es un litigio largo contra un poseedor con mejor papel, también se te dice, antes de que gastes.