Condominios y Copropiedad

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

En un condominio conviven dos tipos de propiedad: la privativa sobre tu departamento o local, y la copropiedad forzosa sobre las áreas comunes —estructura, fachadas, escaleras, elevadores, azotea, instalaciones—. Esa segunda parte no se puede renunciar ni vender por separado, y de ella nace la obligación de contribuir a los gastos comunes en proporción al indiviso que corresponde a cada unidad. Por eso el argumento de que alguien no usa el elevador o no estaciona en el sótano no lo exime de pagar: la cuota no se paga por uso, se paga por proporción de propiedad. Entender esto resuelve la mitad de las discusiones que llegan al despacho.

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establece que la asamblea general es el órgano supremo del condominio, la instancia máxima para expresar, discutir y resolver los asuntos de interés común. De ahí se sigue una consecuencia práctica que muchos administradores ignoran: el administrador ejecuta acuerdos de asamblea, no decide por su cuenta. Sus funciones incluyen recaudar las cuotas, ejecutar lo acordado, presentar informes financieros y convocar a las asambleas. Cuando actúa fuera de eso —contrata sin autorización, aprueba obras, dispone del fondo de reserva— sus actos son cuestionables y su responsabilidad es personal.

La misma ley define como moroso al condómino u ocupante que no ha cumplido con el pago de dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo fijado por la asamblea, y prevé como consecuencia que pierde el derecho a votar en las asambleas, aunque conserva el derecho de voz. Ese es el límite: la ley contempla la pérdida del voto, intereses moratorios y la vía judicial para el cobro. No contempla cortar el suministro de agua o de energía, impedir el acceso al inmueble ni publicar listas de deudores en el vestíbulo. Un condominio que recurre a eso convierte un adeudo cobrable en una demanda en su contra por daño moral o por actos de molestia.

Existe una vía previa que conviene usar bien. La Procuraduría Social de la Ciudad de México interviene en conflictos condominales mediante conciliación gratuita, supervisa el cumplimiento de la ley y registra a los administradores profesionales. Es útil cuando el problema es de información, convivencia o funcionamiento. Cuando lo que hace falta es cobrar de manera forzosa o anular un acuerdo de asamblea, la vía es el juicio civil ante el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México. La asesoría inicial con un abogado de condominios cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de la escritura constitutiva, el reglamento y las últimas actas, con el diagnóstico de qué es exigible y por qué vía. Para administraciones y comités de vigilancia existe además un esquema de iguala mensual que cubre la asesoría continua, la revisión de convocatorias y actas, y la gestión de la cartera morosa. Los artículos citados corresponden a la legislación de la Ciudad de México; en el Estado de México y en Hidalgo rige su propia ley condominal y cada asunto se revisa contra la aplicable.