Defensa Hipotecaria e Infonavit

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La vía por la que el banco o el Infonavit reclaman la casa es el juicio especial hipotecario, regulado en el Código de Procedimientos Civiles de la Ciudad de México a partir del artículo 468. Esa norma exige requisitos precisos para que la vía proceda: que el crédito conste en escritura pública o en el documento privado que corresponda, que esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad y que sea de plazo cumplido o legalmente exigible. Cada requisito es un punto de revisión para la defensa: la vía improcedente, el título defectuoso, el saldo que no coincide con los pagos realmente hechos o la cesión de cartera que nunca se notificó en forma al deudor son excepciones que se hacen valer al contestar — y contestar dentro del plazo es la única forma de que el juez las escuche.

Si el juicio se pierde o se dejó correr, la ejecución desemboca en el remate del inmueble, regulado en el mismo código a partir del artículo 564: la venta debe hacerse en almoneda pública, con avalúo, publicaciones y formalidades cuya omisión puede provocar la nulidad de la subasta. Esa etapa no es un mero trámite: es la última línea de defensa. Mientras el remate no se consuma con la adjudicación, el deudor conserva la posibilidad de liquidar el adeudo y conservar su casa, y los vicios de la almoneda —base mal fijada, publicaciones irregulares, posturas ilegales— se impugnan. También es la etapa que interesa a quien compra: una subasta con vicios es un inmueble con pleito incluido.

Cuando el acreedor es el Infonavit hay herramientas adicionales que el deudor casi nunca conoce. El artículo 41 de la Ley del Infonavit protege al trabajador que pierde su empleo: puede solicitar prórroga en los pagos de su crédito para no caer en mora mientras consigue trabajo, y el instituto ofrece esquemas de reestructura para ajustar la mensualidad a la capacidad real del acreditado. A eso se suma el problema histórico de los créditos otorgados en veces salario mínimo, cuyo saldo creció durante años con cada aumento salarial aunque el trabajador pagara puntualmente; su conversión a pesos y la revisión de cómo se aplicaron los pagos son parte central de cualquier negociación seria con el instituto. Nada de eso opera solo: hay que pedirlo, documentarlo y, si ya hay juicio, hacerlo valer dentro de él.

Conviene delimitar el terreno de esta página. Aquí se atiende el crédito hipotecario y el remate del inmueble: demandas de Infonavit, Fovissste, bancos y compradores de cartera. Si te demandaron por una deuda no hipotecaria —tarjeta, crédito personal, pagaré— la defensa corre por el juicio ejecutivo mercantil y tiene su propia página; y si lo tuyo es comprar un inmueble con seguridad jurídica fuera de remate, eso es materia inmobiliaria. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de la demanda o del estado del crédito, el cálculo de los plazos que corren y la estrategia concreta: qué excepciones hay, si conviene litigar, negociar o ambas, y qué se puede rescatar según la etapa. Si el caso llegó demasiado tarde para salvar la casa, se dice con esa franqueza y se trabaja en la mejor salida patrimonial posible.