Compraventa de Inmuebles

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

Lo primero que explica un abogado para comprar una casa es que la compraventa se perfecciona por el acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque el inmueble no se haya entregado ni el precio pagado. Eso suena a tecnicismo y es justamente lo que hace peligrosos los contratos improvisados: desde que firmas, quedas obligado. Si el documento dice que el anticipo se pierde ante cualquier retraso, se pierde. Si no dice qué ocurre cuando el banco niega el crédito, la respuesta la va a dar un juez años después. La protección no está en firmar poco, está en firmar bien: plazos ciertos, condiciones expresas y consecuencias equilibradas para ambas partes.

La segunda capa de protección es registral. En México la propiedad de inmuebles se hace valer frente a terceros mediante la inscripción en el Registro Público de la Propiedad, y por eso el certificado de libertad de gravamen es el documento que más pleitos ha evitado en este despacho. Ahí aparece la hipoteca que el vendedor no mencionó, el embargo que un acreedor le inscribió, la anotación preventiva de un juicio en curso o la limitación de dominio de un crédito de vivienda. Una hipoteca inscrita sigue al inmueble aunque cambie de dueño; comprarlo sin revisarla no la borra, te la hereda.

La tercera capa es quién firma. Un inmueble adquirido bajo sociedad conyugal requiere el consentimiento de ambos cónyuges. Una copropiedad exige la concurrencia de los copropietarios o el respeto al derecho del tanto. Un inmueble heredado no puede venderse mientras la sucesión no se haya tramitado y adjudicado, y quien firma en ese caso es el albacea con las facultades correspondientes. Una persona moral vende por medio de apoderado con poder vigente y suficiente. Cada uno de esos supuestos tiene una forma correcta de documentarse, y omitirlo es la causa más común de las demandas de nulidad de compraventa que se ven en los juzgados civiles.

La asesoría inicial con un abogado para comprar una casa cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de los documentos de tu operación, la lectura del certificado de gravámenes si ya lo tienes, el diagnóstico de riesgos y la lista concreta de lo que debes exigir antes de firmar. El acompañamiento completo hasta la inscripción se cotiza cerrado por escrito según el valor del inmueble, y es independiente de los honorarios notariales, los derechos de registro y los impuestos, que se pagan aparte. Si ya entregaste un anticipo o ya firmaste algo, la atención es prioritaria: hay plazos de saneamiento y de rescisión que corren desde la entrega del inmueble. Cada operación se revisa contra el código civil de la entidad donde está el inmueble.