Óscar Miranda Abogado
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La mayoría de las ventas de casa habitación en México pueden salir sin pagar un peso de ISR — y aun así hay gente que lo paga por no conocer la exención de 700 mil UDIS, o que la pierde por la regla de los 3 años. Captura tu operación: te decimos si tu venta cabe en la exención y, si no, una estimación honesta de lo que retendría el notario. Sin registro y sin guardar tus datos.
Última actualización:
Parámetros revisados al 2026-07-29 · UDI Banxico del 2026-07-29. El cálculo ocurre en tu navegador: no guardamos ningún dato.
El art. 93, fracc. XIX, inciso a) de la LISR exenta la venta de tu casa habitación hasta 700,000 UDIS — al valor de la UDI del 2026-07-29 ($8.793058), unos $6.16 millones de pesos. Estos son los requisitos exactos, con su fundamento:
| Requisito | Qué significa en la práctica | Fundamento |
|---|---|---|
| Casa habitación del contribuyente | Vives ahí y puedes acreditarlo (recibos, credencial, estados de cuenta) | LISR 93-XIX-a, 1er párrafo |
| Venta ante fedatario público | La operación se escritura ante notario; él aplica la exención | LISR 93-XIX-a, 1er párrafo |
| Regla de los 3 años | No haber vendido otra casa habitación con exención en los 3 años previos; se declara bajo protesta | LISR 93-XIX-a, 2º párrafo |
| Verificación con el SAT | El notario consulta en el portal del SAT tus ventas exentas de los últimos 5 años y da aviso de la actual | LISR 93-XIX-a, 3er párrafo |
| Declarar cuando estés obligado | Si debes presentar declaración anual y no informas el ingreso exento, la exención se pierde | LISR 93, penúltimo párrafo, y 150 |
| Excedente sobre 700,000 UDIS | Solo esa parte determina ganancia, con deducciones proporcionales | LISR 93-XIX-a, 1er párrafo |
El tope en pesos cambia a diario con la UDI (Banxico). El que cuenta es el del día de la firma — por eso el cálculo final siempre es del notario.
Ejemplo · venta de $8,000,000 en julio 2026, comprada en $2,000,000 en enero 2015
Exención: 700,000 UDIS × $8.793058 = $6,155,140.60 exentos → excedente que tributa: $1,844,859.40 (23.06% del precio).
Costo actualizado: terreno $400,000 + construcción $1,600,000 depreciada 11 años (−33%) = $1,472,000; × factor INPC 1.6660 = $2,452,352.00. Al excedente le toca el 23.06%: $565,530.58 de deducción proporcional.
Ganancia gravable: $1,844,859.40 − $565,530.58 = $1,279,328.82 → ÷ 11 años → tarifa → × 11 = ISR estimado $91,804.79 — cerca del 1% del precio de venta, no el 35% que la gente teme. Y con mejoras y gastos facturados, normalmente baja más.
1. Quemar la exención en la venta chica. La exención es una cada 3 años: si vas a vender dos propiedades, el orden importa — úsala en la de mayor ganancia. 2. Llegar a la notaría sin facturas. El notario solo deduce lo que acreditas; las mejoras pagadas en efectivo y sin factura no existen para el cálculo. 3. Confundir precio con ganancia. El ISR se paga sobre la ganancia del excedente, no sobre el precio: vender caro no significa tributar caro si tu costo actualizado está bien documentado. Una consulta antes de firmar suele costar una fracción de lo que ahorra — aquí la agendamos.
Hasta 700,000 UDIS, que al valor de la UDI del 29 de julio de 2026 ($8.793058) son unos $6,155,141 pesos (art. 93, fracc. XIX, inciso a, LISR). Si el precio no rebasa ese tope y cumples los requisitos, la venta queda exenta por completo. La UDI cambia a diario, así que el tope en pesos se mueve un poco cada día — el que vale es el del día de la firma.
Cuatro: (1) que sea la casa habitación del contribuyente — se acredita con comprobantes a tu nombre en ese domicilio (luz, teléfono, estados de cuenta, credencial de elector); (2) formalizar la venta ante notario; (3) no haber usado esta misma exención por otra casa en los 3 años anteriores — lo declaras bajo protesta de decir verdad y el notario lo verifica con el SAT; y (4) declarar el ingreso exento cuando estés obligado, porque si no lo declaras pierdes la exención (art. 93, penúltimo párrafo, y art. 150 LISR).
No: solo por el excedente. La ley determina la ganancia únicamente sobre lo que rebasa el tope, y te deja aplicar las deducciones (costo actualizado, mejoras, gastos) en la proporción que el excedente representa del precio total (art. 93-XIX-a). Vender en $7 millones no significa tributar por $7 millones, sino por la parte que excede los ≈ $6.16 millones — y sobre esa parte, solo por la ganancia.
En operaciones ante notario, el propio notario calcula el impuesto bajo su responsabilidad, lo retiene y lo entera al SAT dentro de los 15 días siguientes a la firma (art. 126 LISR). Tú no presentas ese pago — pero sí te conviene llegar a la notaría con el cálculo entendido y los papeles que suben tu costo deducible, porque el notario solo deduce lo que le acredites.
El costo de adquisición actualizado por inflación (con la construcción depreciada 3% anual), las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones comprobadas, los gastos notariales, impuestos y derechos de las escrituras, el impuesto local por enajenación, avalúos y comisiones de compra y venta (arts. 121, 123 y 124 LISR). Además, el costo actualizado nunca puede ser menor al 10% del precio de venta. Facturas y escrituras valen dinero: cada peso acreditado baja la ganancia gravable.
El costo y la fecha de adquisición que tuvo el autor de la herencia (o el donante, en donaciones), no el valor al que la recibiste (art. 124 LISR). Eso suele agrandar la ganancia teórica — pero ojo: si la casa heredada es tu casa habitación, la exención de 700,000 UDIS aplica igual. Vender una casa heredada tiene su propia estrategia fiscal; no firmes sin revisarla.
Para no empujarte artificialmente a la tarifa más alta: la ganancia se divide entre los años transcurridos entre compra y venta (máximo 20), a esa fracción se le aplica la tarifa y el resultado se multiplica por los mismos años (arts. 120 y 126 LISR). Por eso, a ganancias iguales, quien tuvo su casa 15 años suele pagar menos tasa efectiva que quien la tuvo 2.
No, y desconfía de cualquiera que te lo prometa: el cálculo vinculante lo hace el notario con tus escrituras, avalúos y facturas a la vista. Esta herramienta estima con criterios de ley (terreno al 20%, depreciación del 3% anual, INPC oficial) y deliberadamente no incluye deducciones que suelen bajar el impuesto, así que lo normal es que el número del notario salga igual o menor. Es orientación para negociar y planear, no una liquidación.
No. El cálculo ocurre en tu navegador: no se envía, guarda ni comparte ningún dato.
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