Escrituración de Inmuebles

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

El punto de partida legal es la forma. En la Ciudad de México, el artículo 2320 del Código Civil dispone que si el valor de avalúo del inmueble excede de trescientas sesenta y cinco veces la Unidad de Cuenta vigente, su venta debe hacerse en escritura pública, salvo los supuestos de excepción del propio código — un umbral tan bajo que en la práctica abarca cualquier vivienda real. El contrato privado con el que muchas familias compraron su casa obliga entre las partes que lo firmaron, pero no puede inscribirse en el Registro Público ni acredita propiedad frente a terceros. Por eso ese contrato no es el final del camino sino el principio: es el antecedente con el que se construye la escritura, ya sea formalizando la operación ante notario con el vendedor original o, cuando éste ya no aparece o falleció, por la vía judicial.

Tener físicamente «las escrituras» de la casa no te hace dueño, y esa es la confusión más cara del derecho inmobiliario. La escritura que te entregaron está a nombre del vendedor —o de alguien anterior—, y la propiedad frente a terceros se acredita con la inscripción vigente en el Registro Público de la Propiedad, no con el papel guardado en un cajón. Mientras el folio real siga a nombre de otra persona, esa persona puede volver a vender, hipotecar o heredar el inmueble, y sus acreedores pueden embargarlo sin que tu contrato lo impida. Escriturar significa exactamente esto: otorgar una nueva escritura ante notario en la que tú adquieres, e inscribirla para que el folio quede a tu nombre. Hasta ese momento, lo que tienes es posesión con papeles ajenos.

Los costos de la escrituración se calculan antes de empezar, no a la mitad. Los principales son el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles —puedes estimarlo con la calculadora de ISAI de este sitio—, los honorarios notariales conforme al arancel, el avalúo, y los certificados y derechos: libertad de gravamen, constancias de no adeudo de predial y agua, y la inscripción registral. En la Ciudad de México existen además programas de Jornada Notarial, publicados en la Gaceta Oficial, que reducen honorarios e impuestos para vivienda de valor bajo y medio en compraventas, sucesiones y regularización de contratos privados. Cada edición tiene reglas, topes de valor catastral y plazos propios, así que la vigencia y los requisitos se verifican al momento de tu trámite; parte del trabajo del despacho es determinar si tu caso califica y preparar el expediente para aprovecharla.

Cuando el inmueble viene de una herencia, la escrituración pasa forzosamente por la sucesión: la escritura que recibes es la de adjudicación, y ese camino se explica completo en la página de sucesiones de este sitio. Cuando no hay título de ningún tipo pero sí años de posesión, la vía es el juicio de usucapión, que termina en una sentencia inscribible que funciona como título de propiedad. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de los documentos que tengas —contratos privados, recibos, escrituras viejas—, la consulta del antecedente registral y un diagnóstico honesto de cuál es tu ruta, cuánto cuesta y cuánto tarda. Si tu caso se resuelve con un trámite notarial directo y no necesita abogado litigante, se te dice con esa claridad; si requiere juicio, se cotiza cerrado por escrito antes de empezar.