División de Copropiedad

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La regla que gobierna todos estos casos está en el artículo 939 del Código Civil: los que por cualquier título tienen el dominio legal de una cosa no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo los casos en que, por la naturaleza de las cosas o por determinación de la ley, el dominio es indivisible. En lenguaje llano: la copropiedad es un estado que la ley tolera, no uno que pueda imponerse para siempre. Cualquier copropietario —tenga la mitad o una fracción mínima— puede exigir en cualquier momento que la indivisión termine, y los demás no pueden vetarlo. La negativa de un hermano a vender no cierra el asunto; solo decide la vía por la que va a resolverse.

Cuando el bien no admite cómoda división —y una casa habitación normalmente no la admite, porque no puede partirse en fracciones útiles e independientes— aplica el artículo 940: si los partícipes no convienen en que se adjudique a uno de ellos, se procede a su venta y a la repartición del precio entre los interesados. En juicio eso significa subasta pública, y aquí conviene la franqueza: la subasta suele malvender, porque quien compra en remate busca pagar por debajo del valor comercial y el procedimiento tiene tiempos y costos propios. La subasta funciona mejor como presión que como destino. Saber que el juez terminará ordenándola es, con mucha frecuencia, lo que convence al copropietario que bloqueaba de aceptar una venta ordenada o una compra de partes a valor real.

La copropiedad también genera cuentas que se arrastran años. Todos los copropietarios están obligados a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común —predial, agua, mantenimiento, reparaciones— en proporción a su parte, de modo que quien los ha pagado solo puede reclamar a los demás lo que a cada uno correspondía. Y los frutos del bien común pertenecen a todos en esa misma proporción: si un copropietario renta el inmueble y se queda con todo, los demás pueden exigirle su parte de esas rentas. Estos ajustes se liquidan dentro del convenio o se reclaman en el juicio, y muchas veces cambian de manera importante cuánto recibe cada quien al final.

Si lo que un copropietario quiere es vender su parte a un tercero, el Código Civil le impone un requisito previo: el derecho del tanto. Conforme al artículo 973, los propietarios de cosa indivisa no pueden enajenar a extraños su parte alícuota si otro partícipe quiere hacer uso de ese derecho; deben notificar a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tengan convenida, para que dentro de los ocho días siguientes decidan si compran ellos en esas mismas condiciones. Mientras la notificación no se haga, la venta no produce efecto legal alguno; y si varios copropietarios quieren comprar, el artículo 974 prefiere al que represente mayor parte. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la revisión de la escritura o de la sucesión, el cálculo de porcentajes y de cuentas entre copropietarios, y la recomendación honesta de vía: convenio mientras se pueda, juicio cuando ya no.