Incumplimiento de Desarrolladora

POR QUÉ CON ÓSCAR

Criterio legal, no atención genérica

La compra de vivienda a una desarrolladora no es una compraventa cualquiera: está expresamente cubierta por la Ley Federal de Protección al Consumidor. Su artículo 73 dispone que los actos relacionados con inmuebles quedan sujetos a esa ley cuando los proveedores son fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, y ordena que los contratos relacionados con esas actividades se registren ante la Procuraduría Federal del Consumidor. Eso convierte a PROFECO en una autoridad competente para tu caso y somete el contrato que firmaste a un estándar legal, no solo a lo que la desarrolladora quiso escribir.

En preventa la protección es todavía más concreta. El artículo 73 Bis de la misma ley obliga al proveedor a poner a tu disposición información esencial antes de firmar: el proyecto ejecutivo de construcción completo, la maqueta o el inmueble muestra en su caso, los documentos que acreditan la propiedad del inmueble, y —tratándose de inmuebles nuevos o en preventa— las autorizaciones, licencias y permisos de construcción expedidos por las autoridades. Además, el artículo 86 permite sujetar contratos de adhesión a registro previo ante PROFECO cuando impliquen prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento, y la NOM-247-SE-2021 hizo obligatorio ese registro para los contratos de adhesión inmobiliarios. Un contrato no registrado, o con cláusulas distintas al modelo registrado, es una irregularidad que se hace valer — y el incumplimiento de estas obligaciones expone al proveedor a sanciones.

El segundo frente es el contrato mismo. La pena convencional pactada para el retraso funciona en ambos sentidos: así como te la cobrarían a ti por dejar de pagar, se le cobra a la desarrolladora por dejar de entregar, y en la demanda se reclama junto con el cumplimiento o la rescisión. Atención especial merecen las cláusulas de gracia: los periodos adicionales de seis o doce meses que el contrato le regala al desarrollador para entregar sin pena. Existen y a veces valen, pero cuando son desproporcionadas, unilaterales o convierten la fecha de entrega en una ilusión, se combaten precisamente como cláusulas inequitativas en un contrato de adhesión que debió sujetarse al modelo registrado. La elección entre exigir cumplimiento forzoso o rescisión con devolución de lo pagado más daños y perjuicios es la decisión estratégica central del asunto, y se toma con el contrato leído, la obra visitada y la solvencia de la desarrolladora investigada.

Queda el escenario que nadie quiere: la desarrolladora quebrada o en concurso mercantil. Ahí tu reclamación se vuelve un crédito que debe reconocerse dentro del procedimiento concursal, donde existe una prelación —un orden de pago entre trabajadores, fisco, acreedores con garantía y acreedores comunes— y donde importa muchísimo qué existe físicamente y a nombre de quién: el terreno, la obra, un fideicomiso. Se dice con franqueza: en concurso no hay garantía de recuperar todo, y prometerlo sería mentir; lo que sí cambia el resultado es actuar temprano, con el crédito bien documentado. Y la mejor demanda es la que no se necesita: antes de firmar una preventa se revisa el contrato de adhesión y su registro, las licencias del proyecto, la propiedad del terreno y el historial de la desarrolladora. La asesoría inicial cuesta $2,000 MXN e incluye la lectura de tu contrato, la verificación de registro y licencias, y la recomendación fundada de vía: PROFECO, demanda o negociación.