DERECHO CIVIL · ARRENDAMIENTO
Cómo desalojar a un inquilino que no paga en CDMX
Recuperar un inmueble arrendado por incumplimiento del inquilino tiene UN solo camino legal en México: el juicio civil. Atajos como cortar servicios o cambiar cerraduras convierten al propietario en victimario y al inquilino moroso en víctima. Esta guía explica el camino correcto, los plazos reales y los errores que se pagan caros.
NO hagas esto
- ✕ Cortar luz, agua o gas para presionar
- ✕ Cambiar la cerradura sin orden judicial
- ✕ Sacar las pertenencias del inquilino
- ✕ Amenazar o intimidar para que se vaya
Cualquiera de estos actos configura delito de despojo (art. 237 CP CDMX): pena de 2-9 años de prisión + el inquilino moroso recupera el inmueble por orden penal.
Las 4 fases del desalojo legal
De inicio a fin: 6-9 meses con caso preparado. Sin contrato escrito o defensa activa: 12-18 meses.
Fase 1 · Antes de la demanda (15-30 días)
Requerimiento de pago notarial al inquilino con plazo perentorio. En el 30% de los casos el inquilino paga o sale al recibir el requerimiento formal — sin necesidad de juicio. Este paso reduce tiempo y costo enormemente.
Fase 2 · Preparación probatoria (1-2 semanas)
Documentamos el incumplimiento: contrato firmado, recibos faltantes, comunicaciones, requerimiento previo. Sin esto el caso pierde fuerza. Recopilamos identificación del inquilino, comprobantes de propiedad y avalúo cuando aplica.
Fase 3 · Juicio civil de arrendamiento (4-9 meses)
Demanda ante juzgado civil de arrendamiento. Inquilino tiene 9 días para contestar. Si no contesta, se le tiene por confeso. Si contesta, se abre periodo probatorio. Audiencia oral final donde se dicta sentencia.
Fase 4 · Lanzamiento (2-4 semanas tras sentencia)
Sentencia firme → requerimiento de desocupación voluntaria 10 días → diligencia de lanzamiento con actuario, cerrajero y, si necesario, fuerza pública. Inquilino sale con sus bienes o pierde derecho sobre ellos.
Errores que retrasan el desalojo
- 1. No tener contrato escrito. Sin contrato, todo es más lento. Si rentas, firma siempre un contrato con tu inquilino y conserva copias de su INE y comprobantes de pago. Próxima vez que rentes: contrato + INE + comprobante laboral + un avalúo si la propiedad es valiosa.
- 2. Aceptar pagos parciales sin formalizarlos.Cuando el inquilino paga “la mitad” sin convenio escrito, en juicio puede argumentar que el monto correcto era ese y litigar la deuda. Cualquier modificación al monto pactado debe ser por escrito.
- 3. No requerir formalmente antes de demandar. El requerimiento previo notarial fortalece la demanda y, sorprendentemente, en 1 de cada 3 casos resuelve el problema sin juicio. Es el paso que más beneficio da por menos costo.
- 4. Aceptar inquilinos “de palabra”. Familiares, amigos de amigos, recomendados sin documentos — todos terminan igual. El arrendamiento es un negocio jurídico que requiere formalidad SIEMPRE.
- 5. Intentar atajos físicos. Tentadores, pero te convierten en delincuente. Por más cabreado que estés con tu inquilino moroso, NUNCA pongas en peligro tu libertad jurídica.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cortarle la luz o el agua para que mi inquilino se vaya?
NO. Cortar servicios, cambiar cerraduras, sacar pertenencias o cualquier acto de fuerza configura el delito de despojo (art. 237 del Código Penal CDMX) y puede revertir tu posición: el inquilino moroso te denuncia penalmente y puede obtener custodia provisional del inmueble. El desalojo SOLO procede por vía judicial.
¿Cuánto tarda desalojar a un inquilino en CDMX?
Con un caso bien preparado (contrato escrito + evidencia de incumplimiento + requerimiento previo): 6-9 meses desde demanda hasta lanzamiento efectivo. Sin contrato escrito o con defensa activa del inquilino: 12-18 meses. La velocidad la define la calidad de la evidencia desde el primer día — no la prisa del propietario.
Mi inquilino no firmó contrato escrito, ¿puedo desalojarlo?
Sí, aunque es significativamente más complejo. Sin contrato escrito tienes que acreditar la relación de arrendamiento por otros medios: recibos de pago, depósitos bancarios con concepto 'renta', testimoniales, mensajes de WhatsApp documentando la relación. El juicio toma más tiempo pero es viable. Próxima vez: SIEMPRE contrato firmado con copia del INE del inquilino.
¿Qué pasa con las rentas vencidas que mi inquilino me debe?
En la misma demanda de desalojo solicitas el cobro de rentas vencidas + intereses moratorios + costas procesales. La sentencia los condena. Cobrarlas efectivamente es otra historia: si el inquilino no tiene bienes embargables, recuperar el dinero es difícil. Por eso el depósito de garantía y la fianza son tan importantes al inicio del arrendamiento.
Mi inquilino dice que tiene 'derechos por antigüedad', ¿es cierto?
La ley actual en CDMX (Código Civil) no contempla derechos especiales por antigüedad para inquilinos en arrendamientos modernos (post-2010). Existió la 'prórroga forzosa' en arrendamientos pre-1985 que sigue siendo un punto de litigio raro. Para arrendamientos modernos con contrato vigente, el inquilino tiene el plazo del contrato — vencido este, puedes recuperar el inmueble.
¿Necesito demandar yo (propietario) o puede mi inmobiliaria hacerlo?
La inmobiliaria gestiona, pero la demanda la presenta el propietario o quien tenga interés jurídico acreditado. Si la inmobiliaria firmó el contrato como mandatario expreso, puede demandar en representación. En todo caso, requiere abogado titulado patrocinando la demanda — un trámite mal hecho por el gestor te retrasa el caso.
¿Cuánto cuesta el juicio de desalojo en CDMX?
Honorarios típicos del abogado: $15,000-$30,000 MXN para juicio completo hasta lanzamiento (cobrados parcializados por etapa). Gastos del juzgado son menores ($1,000-$2,000 MXN). Si el inquilino debe pagar costas y resulta solvente, se recuperan al final. Asesoría inicial: $2,000 MXN con evaluación de viabilidad y plazos esperados para tu caso.
¿Tu inquilino dejó de pagar?
Empezar bien el juicio define el desenlace. Asesoría inicial $2,000 MXN con presupuesto cerrado.