PATRIMONIO FAMILIAR · GUÍA FISCAL Y NOTARIAL
Cómo heredar en vida una casa en México — sin quedarte sin nada
Cómo heredar en vida es de las preguntas más frecuentes del despacho — y arranca con una precisión: eso que quieres hacer se llama donación, transmite la propiedad de inmediato y, hecha mal, puede dejarte sin casa y con un impuesto que la herencia no habría pagado. Aquí está la figura correcta y los números.
Resumen ejecutivo · 2026
- • «Heredar en vida» = donación: transmite la propiedad ya, ante notario, y solo se revoca en supuestos muy limitados
- • La figura correcta: donación con reserva de usufructo vitalicio — donas la propiedad, conservas el uso y las rentas de por vida
- • ISR: exento de padres a hijos (línea recta), en donación y en herencia — informando al SAT cuando la ley lo exige
- • ISAI CDMX: la donación paga tarifa completa (~$98,185 en una casa de $2M); la herencia puede pagar tasa 0%
- • El riesgo real: la casa «a nombre del hijo» responde por su divorcio, sus deudas y entra a su sucesión si muere antes que tú
- • Asesoría inicial: $2,000 MXN con la comparativa donar vs. heredar corrida sobre tus números
¿Qué es mejor: donar o heredar? La comparativa honesta
Cuatro frentes deciden la ruta. Consistentes con la guía fiscal de herencias y donaciones de este sitio.
ISR federal
$0 en línea rectaEmpate: la Ley del ISR exenta tanto la herencia (art. 93, fracc. XXII) como la donación de padres a hijos (fracc. XXIII), sin límite de monto. En ambas rutas la exención se cuida informando al SAT en la declaración anual cuando se rebasan los umbrales — $500,000 de ingresos totales en herencias, $600,000 de donativos, préstamos y premios juntos.
ISAI local (CDMX)
Aquí gana la herenciaLa donación paga la tarifa completa del art. 113 del Código Fiscal CDMX: en una casa de $2,000,000, alrededor de $98,185 (≈4.9%). La herencia puede pagar tasa 0% si el inmueble no excede de 27,185 UMA (unos $3.19 millones), la adjudicación es a cónyuge, concubino, ascendientes o descendientes en primer grado y se escritura dentro de los 5 años del fallecimiento.
Control del bien
Aquí gana donar (con usufructo)La donación transmite la propiedad ya: sin juicio sucesorio, sin albacea y sin pleito entre herederos. El precio es perder el control — salvo que dones reservándote el usufructo vitalicio, que te deja el uso y las rentas de por vida. El testamento conserva el control total, pero obliga a la familia a tramitar la sucesión después.
Venta futura del inmueble
El costo ocultoQuien recibe por donación o herencia toma el costo y la fecha de adquisición del donante o del autor de la herencia — no el valor al que recibió. Si tu hijo piensa vender pronto, esa regla agranda su ganancia gravada de ISR y puede comerse el ahorro de toda la operación. Este número se corre antes de decidir la ruta, no después.
Para poner números a tu caso concreto, la calculadora de ISAI de CDMX aplica la tarifa vigente rango por rango — y te dice si tu herencia calificaría para la tasa 0%.
La figura correcta: donación con reserva de usufructo vitalicio
Qué es el usufructo vitalicio. La propiedad de un inmueble puede dividirse en dos derechos: la nuda propiedad (ser el dueño formal) y el usufructo (usar el bien y quedarse con sus frutos — vivir la casa o cobrar sus rentas). En la donación con reserva de usufructo donas la nuda propiedad a tu hijo y te reservas el usufructo de por vida: él ya es propietario, pero tú conservas el derecho de habitarla y rentarla hasta tu fallecimiento, y ese derecho queda inscrito en el Registro Público. Nadie puede sacarte de tu casa — ni él.
Por qué es la protección clave del adulto mayor. Resuelve las dos mitades del problema: tu hijo tiene la certeza de que la casa ya es suya — sin juicio sucesorio, sin pleito entre hermanos —, y tú tienes la certeza de que morirás en tu casa, con tus rentas, pase lo que pase con la vida de él. Al fallecer tú, el usufructo se extingue y la propiedad se consolida automáticamente. Todo se otorga en escritura pública — puedes ubicar notarías en el Colegio de Notarios de la Ciudad de México — y la escritura debe inscribirse para surtir efectos frente a terceros, como se explica en la página de escrituración de inmuebles.
El costo fiscal se calcula antes de firmar. La donación del inmueble causa ISAI con tarifa completa — la tasa 0% del Código Fiscal de la CDMX es exclusiva de la adquisición por herencia —, más honorarios notariales, avalúo y derechos de inscripción. Un dato técnico que cambia el número: para el ISAI, el usufructo y la nuda propiedad valen cada uno el 50% del valor del inmueble, así que al donar solo la nuda propiedad el impuesto de esta operación se calcula sobre esa mitad. Los detalles finos de ISR, avisos al SAT y rutas alternativas están en la guía de impuestos por herencias y donaciones.
«Poner mi casa a nombre de mi hijo»: los tres finales que nadie imagina
El hijo se divorcia. La casa que le donaste está en su patrimonio, y según su régimen matrimonial y el momento de la adquisición, puede verse envuelta en la liquidación del matrimonio. La discusión sobre la casa donde vives se da en el divorcio de otra persona, donde tú no eres parte.
Al hijo lo demandan. Deudas, avales firmados, un negocio que quiebra, una responsabilidad civil: los acreedores de tu hijo pueden embargar sus bienes — y la casa ya es un bien suyo. El usufructo reservado protege tu derecho de habitarla, pero la donación simple, sin reserva, te deja viviendo en un inmueble embargable por deudas ajenas.
El hijo fallece antes que tú. Es el final que nadie quiere calcular: la casa entra a la sucesión de él. La heredan su cónyuge y sus hijos conforme a su testamento o al intestado — y tú, que la compraste con tu vida de trabajo, negocias tu permanencia con tu nuera o tu yerno. Con usufructo vitalicio inscrito, tu derecho de habitarla sobrevive; sin él, dependes de la buena voluntad de la familia política.
¿Y si me arrepiento?
La donación solo se revoca en supuestos muy limitados: por superveniencia de hijos — nace un hijo que no tenías al donar, con ventana de 5 años (artículo 2359 del Código Civil) — o por ingratitud del donatario — delitos contra ti, tu familia o tus bienes, o negarte auxilio en pobreza —, con acción que prescribe en un año desde que conoces el hecho. «Cambié de opinión» no es causa legal. Si lo que quieres es poder cambiar de opinión, tu instrumento no es la donación: es un testamento — revocable cuantas veces quieras, y en septiembre con tarifa reducida por el Mes del Testamento. En patrimonios grandes o familias complejas también se evalúa el fideicomiso, que permite reglas a la medida. La decisión se toma con números, no con recetas.
Preguntas frecuentes sobre heredar en vida
¿Qué significa heredar en vida? ¿Existe legalmente esa figura?
«Heredar en vida» no existe como figura jurídica: lo que la gente llama así es una donación — transmitir la propiedad de un bien, gratis y en vida, normalmente de padres a hijos. La diferencia no es un tecnicismo: la herencia se recibe al fallecer y se puede cambiar mientras vivas (el testamento es revocable); la donación transmite la propiedad ya, de inmediato, y solo puede revocarse en supuestos muy limitados. Tratándose de una casa, la donación debe otorgarse en escritura pública ante notario e inscribirse en el Registro Público. Hecha con la figura correcta protege a todos; hecha «a la carrera» — poner la casa a nombre de alguien para ahorrarse trámites — es de los errores patrimoniales más caros que existen.
¿Cómo dono mi casa a mi hijo sin quedarme sin nada?
Con una donación con reserva de usufructo vitalicio, que es la figura pensada exactamente para eso: donas la nuda propiedad — tu hijo ya es el propietario formal — pero te reservas el usufructo de por vida, es decir, el derecho de usar la casa, habitarla y cobrar sus rentas hasta tu fallecimiento. Tu hijo no puede venderla libre de tu derecho ni sacarte de ella: el usufructo queda inscrito en el Registro Público. Al fallecer tú, el usufructo se extingue y tu hijo consolida la propiedad completa sin juicio sucesorio. Es la protección clave del adulto mayor que quiere dejar las cosas en orden sin perder el control de su casa — y se firma ante notario, no en un papel privado.
¿Qué impuestos se pagan por donar una casa a un hijo?
De ISR federal, nada para el hijo: los donativos de padres a hijos (línea recta) están exentos sin límite de monto conforme al artículo 93, fracción XXIII, de la Ley del ISR — con la obligación de informarlos en la declaración anual cuando junto con préstamos y premios exceden de $600,000. El costo real está en lo local: la donación de un inmueble paga el ISAI con tarifa completa — en CDMX, una casa de $2,000,000 causa alrededor de $98,185 — porque la tasa 0% del Código Fiscal capitalino es exclusiva de la herencia, no de la donación. A eso se suman escritura, avalúo y derechos de inscripción. Y hay un costo diferido: si tu hijo vende después, su costo fiscal será el tuyo como donante, no el valor al que recibió, lo que puede agrandar su ISR por la venta.
¿Qué es mejor: donar mi casa en vida o dejarla en herencia?
En puro dinero, en CDMX suele ganar la herencia: el ISR está exento en ambas rutas, pero la adjudicación por herencia puede pagar ISAI a tasa 0% — si el inmueble no excede de unos $3.19 millones, la adjudicación es entre cónyuge, concubino, padres o hijos, y se escritura dentro de los 5 años del fallecimiento — mientras que la donación paga la tarifa completa. La donación gana en certeza: la propiedad queda transmitida ya, sin juicio sucesorio y sin pleito futuro entre herederos, y con reserva de usufructo no pierdes el uso de la casa. No hay respuesta universal: depende del valor del inmueble, de la familia y de si el receptor venderá pronto. Lo serio es correr los números de las dos rutas antes de firmar nada.
¿Qué riesgos tiene poner mi casa a nombre de mi hijo?
El riesgo central es que la casa deja de ser tuya y entra al patrimonio de tu hijo, con todo lo que le pase a él. Si se divorcia, la casa puede verse envuelta en la liquidación de su matrimonio según su régimen. Si lo demandan o cae en deudas, sus acreedores pueden embargar la casa donde tú vives. Si fallece antes que tú, la casa entra a SU sucesión: la heredan su cónyuge y sus hijos, y tú puedes terminar pidiendo permiso para vivir en la casa que fue tuya. Nada de esto es exagerado: son los casos que llegan al despacho. Por eso la donación simple «para ahorrar trámites» casi nunca es la respuesta; la reserva de usufructo vitalicio mitiga el riesgo de uso, y muchas veces la respuesta correcta es un testamento.
¿Puedo arrepentirme? ¿Una donación se puede revocar?
Solo en supuestos muy limitados — la regla práctica es que la donación es de una sola vía. El Código Civil permite revocarla por superveniencia de hijos: si al donar no tenías hijos y después te nace uno, puedes revocar, pero la ventana se cierra a los 5 años de la donación. Y por ingratitud: si el donatario comete un delito contra ti, tu familia o tus bienes, o te niega auxilio habiendo caído tú en pobreza — y la acción prescribe en un año desde que conoces el hecho. Fuera de eso, lo donado, donado está: que la relación se enfríe o que «ya no era la idea» no son causas legales. Contrasta con el testamento, que puedes cambiar cuantas veces quieras. Esa diferencia es el corazón de la decisión entre donar y heredar.
¿Donar, heredar o usufructo? Corre los números antes de firmar
Asesoría inicial $2,000 MXN. Comparativa fiscal de tus rutas — donar, heredar, usufructo — con números sobre tu casa y tu familia, por escrito.
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Donar, heredar o usufructo: los números de cada ruta sobre tu caso.