¿Cuánto cuesta la asesoría inicial con Óscar Miranda Abogado?

La asesoría inicial tiene un costo desde $2,000 MXN, y se acredita a los honorarios si el cliente contrata su caso con el despacho. En esta consulta se analiza el caso, se identifican las rutas legales viables y se estiman tiempos y honorarios.

¿Puedo pagar los honorarios en partes?

Sí, según el caso. Existen esquemas de pago flexibles — por etapa procesal o en parcialidades — que se definen en la asesoría inicial de acuerdo con la complejidad y duración del asunto. La modalidad acordada queda por escrito desde el inicio.

¿Qué pasa si mi caso no conviene pelearlo?

Se le dice al cliente de frente. Si iniciar un juicio no conviene por costos, tiempos o probabilidad de éxito, la asesoría lo indica con claridad y, cuando existe, se propone una alternativa: negociación, convenio o medidas preventivas. El despacho no inicia juicios que no convienen al cliente.

¿En qué áreas del derecho trabajan?

El despacho atiende: Derecho Penal, Derecho Familiar (divorcios, custodia, pensiones), Derecho Civil, Derecho Mercantil, Derecho Corporativo, Derecho Fiscal (SAT, predial), Migratorio y Registro de Marcas ante el IMPI.

¿Atienden solo en CDMX o también en otros estados?

El despacho tiene sede en la Ciudad de México (San Miguel Chapultepec, Alcaldía Miguel Hidalgo) y atiende casos en toda la República Mexicana a través de una red de abogados asociados.

¿Cómo puedo agendar una cita?

La forma más rápida es escribir por WhatsApp al +52 55 8667 8490 — el despacho responde el mismo día en horario hábil. También se puede enviar un mensaje desde la sección de contacto del sitio. Horario de atención: lunes a viernes de 9:00 a 21:00 horas.

¿Cuál es la cédula profesional del Lic. Óscar Miranda?

La cédula profesional del Lic. Óscar Simón Miranda González es 13195234, verificable en el Registro Nacional de Profesionistas de la SEP en cedulaprofesional.sep.gob.mx.

¿Qué documentos debo llevar a la primera asesoría?

En general: identificación oficial y cualquier documento relacionado con el caso (contratos, notificaciones, actas, resoluciones). No es indispensable tenerlos todos — con los hechos relevantes es suficiente para la primera consulta.

¿Cuánto se paga de impuestos por heredar una casa en la CDMX?

De ISR federal, nada: el artículo 93, fracción XXII, de la Ley del ISR exenta lo que se recibe por herencia o legado, sin tope. Lo que sí puede pagarse es el impuesto local por adquirir el inmueble, el ISAI. El Código Fiscal de la Ciudad de México le aplica tasa 0% a la herencia solo si se cumplen tres requisitos a la vez: que el inmueble no valga más de 27,185 veces la UMA diaria (unos $3.19 millones en 2026), que la escritura de adjudicación se firme y se solicite su inscripción en el Registro Público a más tardar dentro de los 5 años contados desde la defunción, y que se adjudique al cónyuge, concubino, o a padres o hijos. Si falla uno, se paga el ISAI completo.

¿Las donaciones pagan impuestos?

Depende de quién dona a quién. El artículo 93, fracción XXIII, de la Ley del ISR exenta sin límite las donaciones entre cónyuges y las que reciben los descendientes de sus ascendientes en línea recta: de padres o abuelos a hijos o nietos. Las que reciben los padres de sus hijos también están exentas, pero con una condición: que el padre o la madre no venda ni done después ese bien a otro de sus descendientes. Las demás donaciones, como entre hermanos, de tío a sobrino o entre concubinos, solo están exentas hasta tres veces la UMA anual, $128,383.92 en 2026, sumando todo lo recibido en el año. Además, toda donación de un inmueble en la CDMX paga ISAI, sin importar el parentesco.

¿Cuánto paga una donación entre hermanos?

Paga ISR por todo lo que exceda de $128,383.92 en el año. El notario retiene al firmar el 20% de ese excedente como pago provisional, sin deducciones (artículo 132 de la Ley del ISR), y en la declaración anual se recalcula con la tarifa del artículo 152, restando el ISAI, los gastos notariales y el avalúo (artículo 131). Sobre eso se suma el ISAI de la CDMX. En un departamento de $2 millones la carga puede rebasar el medio millón de pesos, cuando heredarlo al mismo hermano no causaría ISR.

¿Qué conviene más: heredar o donar en vida?

No hay una respuesta única, y por eso la calculadora compara los tres caminos. La herencia no paga ISR y, si se cumplen los requisitos, tampoco ISAI; pero exige un juicio sucesorio o un trámite notarial y deja el bien expuesto a conflictos entre herederos. La donación plena resuelve todo en vida, pero siempre paga ISAI y, fuera de cónyuges y línea recta, también ISR. La donación con reserva de usufructo es un punto intermedio: quien dona sigue usando el inmueble y el donatario paga el ISAI sobre la mitad del valor, porque el Código Fiscal de la CDMX le asigna 50% a la nuda propiedad, y cuando muere el usufructuario la consolidación no causa ISAI.

¿Si heredo una casa y la vendo, pago ISR?

Puede que sí, y es el costo que casi nadie ve. El artículo 124 de la Ley del ISR dice que quien hereda o recibe una donación toma como costo de adquisición el que pagó el autor de la sucesión o el donante, con su fecha. Si tu madre compró en 1995 en una fracción de lo que hoy vale, la ganancia gravable al vender será grande. La exención de 700,000 UDIS del artículo 93, fracción XIX, inciso a), solo aplica si es tu casa habitación y no usaste esa exención en los tres años anteriores. Si la donación pagó ISR, el costo pasa a ser el avalúo que sirvió de base para ese impuesto.

¿Tengo que declarar la herencia ante el SAT?

Sí, cuando tus ingresos totales del año, contando los exentos, pasan de $500,000 y estás obligado a presentar declaración anual: el artículo 150 de la Ley del ISR obliga a declararla como ingreso exento. El artículo 93 agrega que, si no se declara estando obligado, la exención de la herencia no aplica. Para las donaciones, el artículo 90 obliga a informarlas en la declaración anual cuando, solas o en conjunto, pasen de $600,000.

¿La herencia a un nieto tiene tasa 0% de ISAI?

No. La tasa 0% de la CDMX exige que la adjudicación sea a favor del cónyuge, concubino, o de descendientes o ascendientes en primer grado. El nieto y el abuelo son línea recta, pero de segundo grado, así que no califican. Para el ISR sí hay exención: la herencia está exenta para cualquier heredero, y la donación de abuelo a nieto también.

¿La calculadora guarda mis datos?

No guardamos tus cifras: el cálculo ocurre en tu navegador. Para medir el uso de la herramienta solo registramos que se obtuvo un resultado, con el monto en un rango aproximado, el camino más barato y el parentesco elegido, nunca la cifra exacta ni tus datos personales. Si decides escribirnos por WhatsApp, solo se comparte lo que tú pongas en el chat.

HERRAMIENTA GRATUITA · CDMX 2026

Impuestos por herencia o donación de un inmueble en CDMX

En México no existe un impuesto a las herencias, pero eso no significa que heredar o donar una casa salga gratis. Según el parentesco y el camino que elijas, puede tocar ISR, ISAI o ninguno. Donarle un departamento a un hermano puede costar más de medio millón de pesos de ISR que, heredándoselo, no pagaría. Compara los tres caminos antes de firmar.

Última actualización: 20 de octubre de 2026

Herencia, donación o donación con usufructo

¿Qué es quien recibe el inmueble respecto del dueño?

Nieto y abuelo van aparte de hijo y padre: para el ISAI no son primer grado. El concubino también va aparte del cónyuge: para el ISR de una donación no se le trata igual.

Valor de avalúo del inmueble completoValor catastral (opcional, viene en tu boleta predial)Porcentaje que recibe esta personaFecha prevista de firma e inscripción de la escritura

¿El dueño ya falleció?

Tus demás ingresos del año, ya netos (opcional)Gastos notariales, avalúo y comisiones (opcional)

Solo para inmuebles en la Ciudad de México. El ISR de una donación se calcula sobre el avalúo; el ISAI, sobre el valor más alto entre avalúo y catastral. Si no capturas el catastral, se usa solo el avalúo.

LISR arts. 93, 124, 130-132 y 150 · CFCDMX arts. 113, 115-117 (tarifa G.O. CDMX 19-dic-2025) · UMA 2026 · parámetros revisados al 2026-10-20. El cálculo ocurre en tu navegador: no guardamos tus cifras.

Qué impuesto toca en cada camino

Son dos impuestos distintos, con reglas distintas. El ISR es federal y depende del parentesco. El ISAI es local: en la Ciudad de México lo causa toda adquisición de un inmueble, incluida la donación y la que ocurre por causa de muerte (artículo 115, fracción I, del Código Fiscal de la CDMX).

Quién recibe	ISR herencia	ISR donación	ISAI herencia	ISAI donación
Cónyuge	Exento	Exento	Tasa 0% con requisitos	Se paga
Concubino(a)	Exento	Exento hasta 3 UMA anuales	Tasa 0% con requisitos	Se paga
Hijo(a)	Exento	Exento	Tasa 0% con requisitos	Se paga
Nieto(a)	Exento	Exento	Se paga	Se paga
Padre o madre	Exento	Exento con condición	Tasa 0% con requisitos	Se paga
Abuelo(a)	Exento	Exento con condición	Se paga	Se paga
Hermano, tío, sobrino, tercero	Exento	Exento hasta 3 UMA anuales	Se paga	Se paga

Fundamento: Ley del ISR, artículo 93, fracciones XXII y XXIII, incisos a), b) y c); Código Fiscal de la CDMX, artículos 113, 115, 116 y 117. Los 3 UMA anuales equivalen a $128,383.92 en 2026 y se cuentan por año calendario, sumando todos los donativos de ese tipo, no cada uno por separado.

La tasa 0% del ISAI en herencias y su plazo de 5 años

El artículo 115 del Código Fiscal de la CDMX aplica tasa 0% a la adquisición por herencia solo si se acreditan en conjunto tres supuestos: que el inmueble no exceda de 27,185 veces la UMA diaria ($3,189,072.35 en 2026); que el otorgamiento, la firma y la solicitud de inscripción de la escritura de adjudicación en el Registro Público ocurran a más tardar dentro de los 5 años contados desde la fecha de defunción del acta; y que la adjudicación sea al cónyuge, concubino, o a descendientes o ascendientes en primer grado.

Ese plazo es el que más dinero cuesta. Una sucesión que se deja dormida más de cinco años convierte un trámite de tasa cero en el ISAI completo. La calculadora cuenta los días que quedan.

Dos ejemplos con números

Casa de $3,000,000 que pasa de una madre a su hijo

Herencia, escriturada dentro de los 5 años: ISR exento y ISAI a tasa 0%, porque el valor no rebasa $3,189,072.35 y el hijo es primer grado. Total: $0 de impuestos por recibirla.

Donación plena: ISR exento (de ascendiente a descendiente), pero ISAI de $155,322 con la tarifa 2026. Con reserva de usufructo: el ISAI baja a $77,661, porque la nuda propiedad vale el 50%.

Departamento de $2,000,000 que pasa a un hermano

Herencia: ISR exento, pero ISAI de $98,185, porque un hermano no tiene tasa 0%.

Donación plena: quedan exentos $128,383.92 y se gravan $1,871,616.08. El notario retiene el 20%, $374,323. Con otros ingresos netos de $300,000 al año y $50,000 de gastos notariales, el ISR anual estimado es de $511,790. Sumado al ISAI, la donación cuesta cerca de $610,000.

El impuesto que llega cuando vendes

Heredar sin ISR no borra la ganancia. El artículo 124 de la Ley del ISR dice que quien recibe por herencia, legado o donación toma el costo y la fecha de adquisición del autor de la sucesión o del donante. Al vender, la ganancia se calcula contra ese costo antiguo. Si la donación pagó ISR, el costo es el avalúo que sirvió de base y la fecha, la del pago.

La exención de 700,000 UDIS por venta de casa habitación (artículo 93, fracción XIX, inciso a) solo aplica si es la casa habitación de quien vende y no la usó en los tres años anteriores. La calculadora estima el pago provisional que calcularía el notario con el motor de la calculadora de ISR por venta de casa; no es el ISR anual definitivo.

Lo que esta calculadora no puede saber

El resultado depende de datos que solo aparecen con los documentos en la mano. La herramienta no conoce el avalúo que hará el perito, que puede ser distinto del valor que capturas, ni cómo valuará la nuda propiedad. Tampoco sabe si el inmueble formaba parte de una sociedad conyugal, caso en que el cónyuge ya es dueño de su mitad y solo adquiere la otra; si hay testamento, legados o varios herederos que se reparten el bien; si existen adeudos de predial o agua; ni si la escritura del dueño original permite acreditar su costo de compra.

También hay supuestos que una calculadora no puede vigilar: que el padre que recibió una donación de su hijo la transmita después a otro hijo, con lo que se pierde la exención; que tus ingresos del año te obliguen a declarar; o que el notario y el Registro Público tarden más de lo previsto y el plazo de 5 años se venza. Sirve para comparar caminos y detectar riesgos, no para decidir sola. Solo aplica a inmuebles en la Ciudad de México: otros estados tienen su propio impuesto de adquisición.

Otras calculadoras legales gratuitas

Calculadora de pensión alimenticia

Estima el rango que un juez fijaría según tu ingreso y número de hijos.