Óscar Miranda Abogado
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Compraste confiando en un render, una maqueta y una fecha. Llevas meses o años pagando, la fecha de entrega ya pasó, y la desarrolladora responde con prórrogas y un teléfono que cada vez contesta menos. No estás atrapado ni tienes que aceptar lo que te den: la venta de vivienda por desarrolladores está expresamente protegida por la Ley Federal de Protección al Consumidor, y tu propio contrato —bien leído— suele contener las armas que la desarrolladora prefiere que no revises. Esta guía te da la ruta completa, del requerimiento formal a la demanda.
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Te la mandamos completa por WhatsApp. Si tu entrega ya venció —o si la obra está parada—, escríbenos con el contrato: de su lectura depende si conviene exigir la entrega o deshacer la operación.
Lo que vas a encontrar
El artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor dispone que los actos relacionados con inmuebles quedan sujetos a esa ley cuando los proveedores son fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervienen en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa habitación, y ordena que los contratos relacionados con esas actividades se registren ante PROFECO.
Eso hace dos cosas a tu favor: convierte a PROFECO en autoridad competente para tu caso, y somete el contrato que firmaste a un estándar legal —no solo a lo que la desarrolladora quiso escribir—.
Además, el artículo 86 permite sujetar los contratos de adhesión a registro previo cuando impliquen prestaciones desproporcionadas, obligaciones inequitativas o abusivas, o altas probabilidades de incumplimiento, y la NOM-247-SE-2021 hizo obligatorio ese registro para los contratos de adhesión inmobiliarios. Un contrato no registrado —o con cláusulas distintas al modelo registrado— es una irregularidad que se hace valer.
En preventa la protección es todavía más concreta. El artículo 73 Bis obliga al proveedor a poner a tu disposición información esencial antes de firmar:
El incumplimiento de estas obligaciones expone al proveedor a sanciones, y suma a tu expediente. Guarda también renders, brochures y publicidad: lo ofrecido cuenta para fijar qué te deben.
El segundo frente es el contrato mismo. Lo que se busca, línea por línea, y para qué sirve cada cosa:
| Qué buscar | Por qué importa |
|---|---|
| Fecha de entrega exacta | Es el punto desde el que se mide todo. Si es vaga («al concluir la obra»), eso también se ataca. |
| Pena convencional por retraso | Funciona en ambos sentidos: así como te la cobrarían por dejar de pagar, se le cobra a la desarrolladora por dejar de entregar. Se reclama junto con el cumplimiento o la rescisión. |
| Cláusulas de gracia | Los seis o doce meses extra que el contrato le regala al desarrollador. Un plazo razonable y claro suele valer; prórroga sobre prórroga, o fecha a discreción, se combate como cláusula inequitativa. |
| Causales de rescisión | Definen quién puede deshacer el contrato y con qué consecuencias económicas. |
| Metros, acabados y especificaciones | Si te quieren entregar menos metros o algo distinto a lo pactado, eso también es incumplimiento. |
| Registro del contrato ante PROFECO | Verifica que exista y que el texto coincida con el modelo registrado. Si no coincide, es una irregularidad aprovechable. |
Ley Federal de Protección al Consumidor (arts. 73, 73 Bis y 86) y NOM-247-SE-2021 para contratos de adhesión inmobiliarios.
Antes de demandar se interpela por escrito y de forma fehaciente: constancia del incumplimiento, requerimiento de entrega o de devolución, y plazo. Esto ordena el expediente, corta la estrategia de las prórrogas informales y deja constituida la mora.
Muchos asuntos se destraban justo aquí, y la razón es simple: la desarrolladora distingue perfectamente entre un comprador que espera y uno que ya documenta.
La queja ante PROFECO es la vía de conciliación administrativa: de bajo costo, presiona con la posibilidad de multas y sanciones, y sirve especialmente cuando la desarrolladora sigue operando y vendiendo, porque le importa su registro y su reputación.
Sus límites, dichos sin rodeos
PROFECO concilia y sanciona, pero no puede condenar a la desarrolladora a entregarte el inmueble ni a pagarte daños: eso solo lo hace un juez.
Por eso la secuencia que suele funcionar es: queja para intentar el arreglo, y demanda civil si no lo hay. La queja no es obligatoria y no cierra la vía judicial — se usa cuando el análisis indica que puede producir un acuerdo real y no solo meses de audiencias.
¿La fecha de entrega ya pasó?
Deja de esperar la promesa número diez y empieza a documentar.
Mándanos el contrato, los comprobantes de pago y lo que te hayan escrito. Leemos la fecha, la pena convencional y las cláusulas de gracia, verificamos el registro ante PROFECO y te decimos qué vía conviene: conciliar, exigir la entrega o deshacer la operación.
Escríbenos por WhatsAppCuando la conciliación no alcanza, se demanda. Hay dos rutas excluyentes —no se piden las dos— y elegir bien es la decisión estratégica del asunto:
| Ruta | Qué se reclama | Cuándo suele convenir |
|---|---|---|
| Cumplimiento forzoso | Que te entreguen el inmueble pactado, más la pena convencional y los daños y perjuicios del retraso. | Obra avanzada y desarrolladora solvente: quieres el departamento y hay de dónde cobrarlo. |
| Rescisión del contrato | Devolución de todo lo pagado, más pena convencional y daños y perjuicios. | Obra parada, empresa que se tambalea o proyecto que ya no te sirve: recuperar el dinero pronto vale más que un departamento hipotético. |
Si el incumplimiento es de la desarrolladora, no aplican los descuentos por cancelación que el contrato prevé para cuando el que se arrepiente es el comprador.
La elección se toma con el contrato leído, la obra visitada y la solvencia de la desarrolladora investigada. Y siempre después de determinar, con fechas y documentos, quién incumplió primero.
Ahí cambia el tablero. Tu reclamación se vuelve un crédito que debe reconocerse dentro del procedimiento concursal, donde existe una prelación: trabajadores, créditos fiscales y acreedores con garantía real cobran, en general, antes que los acreedores comunes. Importa muchísimo la estructura de la operación —si pagaste a un fideicomiso, si el terreno está a nombre de otra empresa, si hay hipoteca sobre el proyecto—.
Con franqueza: en concurso no siempre se recupera todo, y quien te garantice lo contrario está vendiendo humo. Lo que sí es seguro es que quien no comparece o llega tarde cobra menos, o no cobra.
Tienes dos rutas excluyentes: exigir el cumplimiento forzoso —que te entreguen el inmueble pactado— más la pena convencional y los daños y perjuicios que el retraso te causó, o la rescisión del contrato con devolución de lo que pagaste, más pena y daños. La elección es estratégica: si la obra está avanzada y la desarrolladora es solvente, el cumplimiento suele convenir; si la obra está parada o la empresa se tambalea, recuperar el dinero pronto vale más que un departamento hipotético. Esa decisión se toma con el contrato leído y la situación real del proyecto verificada, no con la esperanza.
Depende de quién incumplió. Si el incumplimiento es de la desarrolladora —no entregó a tiempo, la obra no avanza, lo construido no corresponde a lo pactado—, la rescisión procede por su causa y se reclama la devolución íntegra de lo pagado más la pena convencional y daños y perjuicios; no aplican los descuentos por cancelación que el contrato prevé para cuando el que se arrepiente es el comprador. Si eres tú quien quiere salirse sin incumplimiento de la desarrolladora, el contrato suele prever penalizaciones, aunque las desproporcionadas en un contrato de adhesión también pueden combatirse. Por eso el primer paso es siempre determinar, con fechas y documentos, quién incumplió primero.
Sirve, con expectativas correctas. La Ley Federal de Protección al Consumidor cubre expresamente las operaciones de vivienda con desarrolladores y obliga a registrar sus contratos, así que PROFECO es competente, la queja es de bajo costo y la conciliación presiona con multas y con el expediente administrativo. Funciona mejor cuando la desarrolladora sigue operando y vendiendo, porque le importa su registro y su imagen. Sus límites: PROFECO concilia y sanciona, pero no puede condenarla a entregarte el inmueble ni a pagarte daños — eso solo lo hace un juez. Por eso a menudo la secuencia correcta es queja para intentar el arreglo y demanda civil si no lo hay; la queja no cierra la vía judicial.
Los periodos de gracia existen y un plazo razonable pactado con claridad suele ser válido. Otra cosa son las cláusulas que suman prórroga sobre prórroga, dejan la fecha de entrega a discreción de la desarrolladora o excluyen toda pena sin importar el retraso. Los contratos de adhesión inmobiliarios deben registrarse ante PROFECO y no pueden imponer prestaciones desproporcionadas ni obligaciones inequitativas; una cláusula de gracia abusiva, o distinta del modelo registrado, se impugna precisamente por esa vía. El análisis concreto —cuánta gracia, a cambio de qué, y desde cuándo corre realmente la mora— es de los que más cambian el resultado del asunto.
Actuar rápido y documentado. En concurso mercantil tu reclamación se convierte en un crédito que debes hacer reconocer dentro del procedimiento, y existe una prelación: trabajadores, créditos fiscales y acreedores con garantía real cobran, en general, antes que los acreedores comunes. Importa muchísimo la estructura de la operación: si pagaste a un fideicomiso, si el terreno está a nombre de otra empresa, si hay hipoteca sobre el proyecto. Con honestidad: en estos escenarios no siempre se recupera todo, y quien te garantice lo contrario está vendiendo humo. Lo que sí es seguro es que quien no comparece al concurso o llega tarde cobra menos, o no cobra.
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Reclamación contra la desarrolladora
Ver servicioEsta guía es informativa y no sustituye la asesoría legal. Cada contrato de preventa es distinto y de su lectura depende la vía correcta: nadie puede prometerte un resultado sin haberlo visto. Contenido verificado contra la Ley Federal de Protección al Consumidor (arts. 73, 73 Bis y 86), la NOM-247-SE-2021 sobre contratos de adhesión inmobiliarios y la legislación civil y concursal aplicable, vigentes en 2026.