DERECHO CIVIL Y PENAL · GUÍA DE EMERGENCIA
Invadieron mi propiedad: ¿qué hacer para recuperarla?
Si invadieron tu propiedad, lo primero que debes saber es qué no hacer: no entres por la fuerza, no rompas chapas, no mandes gente a sacarlos — porque el denunciado por despojo puedes terminar siendo tú. Lo segundo: existen dos rutas legales para recuperar tu casa o terreno, y elegir bien entre ellas — o llevarlas en paralelo — define cuánto tardas y cuánto te cuesta.
Resumen ejecutivo · 2026
- • Regla #1: no recuperes la posesión por tu propia mano — te conviertes en el denunciado
- • Ruta penal: denuncia por despojo si hubo violencia, engaño o entrada furtiva · en CDMX: 6-11 años de prisión (art. 237, reformado en 2025)
- • Ruta civil: acción reivindicatoria — el juez declara tu dominio y ordena la entrega
- • Pruebas desde hoy: escritura, predial, fotos fechadas, testigos y denuncia inmediata
- • Plazos civiles: 6-10 meses sin oposición · 12-20 meses con defensa activa · apelación +6-12
- • El riesgo de esperar: usucapión — 5 años de buena fe o 10 de mala fe pueden volver dueño al invasor
Despojo: ¿denuncia o demanda? Las dos rutas para recuperar tu inmueble
La vía correcta depende de cómo entraron y de qué necesitas lograr. Estas son las opciones reales — y por qué muchas veces se usan juntas.
Ruta penal: denuncia por despojo
6 a 11 años de prisiónProcede cuando ocuparon tu inmueble con violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o furtivamente. En CDMX, el artículo 237 del Código Penal — reformado en noviembre de 2025 — castiga el despojo con 6 a 11 años de prisión y multa de 200 a 1,000 UMA; con agravantes (víctima mayor de 60 años, con discapacidad o menor de edad, entre otras) la pena puede llegar hasta 22 años.
Ruta civil: acción reivindicatoria
Recupera la posesiónEs la vía para que un juez declare que el inmueble es tuyo y condene al ocupante a entregártelo con sus frutos y accesiones. La ejerce el propietario que no posee contra quien posee sin derecho. Exige probar tu título y la identidad plena del bien — y termina en lanzamiento ordenado por el juez, no en un acuerdo de palabra.
Las dos en paralelo
La estrategia comúnLa denuncia penal presiona y documenta cómo entraron; la demanda civil es la que te devuelve el inmueble con sentencia. No son excluyentes: en invasiones con violencia o engaño suelen llevarse juntas, cada una haciendo su trabajo.
El enemigo silencioso: el tiempo
Usucapión en contraQuien posee como dueño, pacífica, continua y públicamente, durante 5 años de buena fe o 10 de mala fe (artículo 1152 del Código Civil CDMX), puede demandar la usucapión y volverse propietario. Cada año sin actuar es un año que le regalas a su expediente.
La denuncia penal se presenta ante el Ministerio Público; en la Ciudad de México puedes iniciar por la plataforma de Denuncia Digital de la FGJ CDMX, que permite agendar cita para denunciar el despojo. La ruta civil se diseña con el título en la mano: así funciona el juicio de acción reivindicatoria paso a paso. Y si te sacaron con violencia o amenazas, el frente penal completo está en despojo y delitos patrimoniales.
Invasión de terreno: cómo recuperarlo empieza por las pruebas de hoy
Tu título. Escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, sentencia o adjudicación registrada. Si tu terreno tiene pendientes de medidas, colindancias o regularización, resuélvelo en paralelo — la regularización de terrenos también se juega en este expediente, porque la identidad plena del bien es requisito de la reivindicatoria.
La ocupación, documentada desde hoy. Fotos y videos con fecha, testigos vecinos, actas de hechos, recibos de predial y servicios pagados por ti — y la denuncia inmediata. Denunciar y demandar a tiempo no solo arranca el proceso: deja constancia de que la posesión del invasor no es pacífica ni incontestada, y la interpelación judicial interrumpe la prescripción que correría a su favor.
El reloj de la usucapión.Quien posee como dueño, de forma pacífica, continua y pública durante cinco años de buena fe o diez de mala fe puede demandar volverse propietario. No es teoría: pasa todos los años, también con inquilinos y “cuidadores”. Cómo se construye ese riesgo — y cómo se desactiva — lo explicamos en cómo proteger tu casa de la usucapión.
Medidas urgentes. Según el caso, se pide al juez o al Ministerio Público lo que evite que el daño crezca: providencias para conservar la materia del juicio, vigilancia del predio, y en la vía penal, las medidas que la carpeta permita. Lo urgente se pide al inicio — después de meses de ocupación consolidada, todo cuesta más.
Regla práctica
En una invasión, el tiempo es la variable que más pesa: los plazos del juicio los pone el tribunal, pero la fecha de inicio la pones tú. Un caso que arranca el primer mes con denuncia, pruebas fechadas y demanda en curso vale el doble que el mismo caso un año después. La estrategia completa — vía, pruebas, medidas urgentes y presupuesto cerrado — se define en el servicio de acción reivindicatoria del despacho.
Preguntas frecuentes sobre invasión de propiedad
Invadieron mi propiedad, ¿qué es lo primero que debo hacer?
Primero, no entres por la fuerza ni contrates a nadie para sacar a los ocupantes: si lo haces, el denunciado por despojo puedes terminar siendo tú. Segundo, documenta desde hoy: fotos y video con fecha del inmueble ocupado, testigos vecinos, tu escritura y tus recibos de predial. Tercero, denuncia de inmediato ante el Ministerio Público y acude con un abogado para definir la vía — penal, civil o ambas en paralelo. Cada semana de espera trabaja a favor del invasor, no a tu favor.
¿Despojo (denuncia penal) o demanda civil: cuál me corresponde?
Depende de cómo entraron y de qué buscas. Si ocuparon usando violencia física o moral, engaño, simulación de actos jurídicos, suplantación de identidad o de manera furtiva (a escondidas), hay delito de despojo — en CDMX el artículo 237 del Código Penal lo castiga con 6 a 11 años de prisión tras la reforma de noviembre de 2025 — y procede la denuncia penal. Para que un juez declare que el inmueble es tuyo y ordene su entrega, la vía es la civil: la acción reivindicatoria contra quien posee sin derecho. En muchos casos las dos corren en paralelo: la penal presiona y la civil recupera.
¿Puedo sacar a los invasores yo mismo si la casa es mía?
No, y este es el error más caro de todos. La ley no permite recuperar la posesión de propia autoridad: si entras por la fuerza, rompes chapas o mandas gente a sacarlos, puedes cometer tú el delito de despojo o lesiones, aunque tengas la escritura a tu nombre. El invasor pasa de acusado a víctima, y tu caso civil se contamina. La posesión se recupera con una sentencia y un lanzamiento ordenado por el juez — y con la denuncia penal cuando hubo delito — no con un cerrajero a medianoche.
¿Cuánto tarda recuperar un inmueble invadido?
Como estimación honesta para un juicio de acción reivindicatoria en CDMX: sin oposición real del ocupante, de 6 a 10 meses a la sentencia de primera instancia; con defensa activa, de 12 a 20 meses; si hay apelación, suma de 6 a 12 meses más. La vía penal por despojo puede ser más rápida en generar presión — una carpeta de investigación activa cambia la disposición del invasor a negociar o irse — pero no sustituye a la sentencia civil que declara tu dominio y ordena la entrega. Por eso el tiempo de inicio importa más que el tiempo de trámite.
¿Qué pruebas necesito para recuperar mi propiedad?
Tres bloques. Tu título: escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, o sentencia o adjudicación registrada. La identidad del bien: folio real, clave catastral, medidas y colindancias que empaten con el terreno físico — es el punto donde más juicios se pierden. Y la ocupación: fotos y videos fechados, testigos, actas de hechos, denuncia penal y recibos de predial y servicios pagados por ti. Todo lo que documente desde cuándo ocupan y cómo entraron fortalece las dos vías a la vez.
¿Los paracaidistas pueden volverse dueños de mi terreno?
Sí, y ese es el verdadero riesgo de esperar: la usucapión. Quien posee un inmueble en concepto de propietario, de forma pacífica, continua y pública durante los plazos del artículo 1152 del Código Civil de la CDMX — cinco años de buena fe, diez de mala fe — puede demandar que se le declare dueño. Tu defensa es actuar: la denuncia y la demanda presentadas a tiempo documentan que la posesión no es pacífica ni incontestada, y la interpelación judicial interrumpe la prescripción. Cada año que dejas pasar fortalece el expediente del invasor.
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